[전세/대출] 임대차계약-대출만기-신세입자입주 시점 불일치 문제
[상황 요약]
현재 전세보증금: 1억 500만원 (중소기업 청년대출 100% 1억원, 사비 500만원)
원 임대차계약 만료일: 2025년 8월 28일
대출 만료일: 2025년 9월 26일
다음 세입자 입주 예정일: 2025년 10월 13일
현재 시세: 약 9,200만원 (감액 필요)
[ 문제 상황]
임대차계약과 대출만기, 신세입자 입주일이 모두 달라서 어떻게 처리해야 할지 모르겠습니다.
전세가 하락으로 감액이 필요한데, 100% 대출 상황에서 차액(약 1,300만원)을 어떻게 처리해야 하는지 궁금합니다.
10월 13일까지 단기 연장이 가능한지, 이 경우 대출 연장은 어떻게 되는지 궁금합니다.
[구체적 질문사항]
1. 계약 연장 관련
집주인과 협의하여 10월 13일까지 단기 연장이 법적으로 가능한가요?
이 경우 새로운 계약서 작성이 필요한가요?
단기 연장 시에도 임대차보호법상 보호를 받을 수 있나요?
2. 대출 처리 관련
감액된 보증금(9,200만원)으로 재계약 시 차액 1,300만원을 즉시 상환해야 하나요?
아니면 10월 13일 이후 보증금 회수 시점까지 유예가 가능한가요?
대출 연장 시 집주인 동의가 필요한가요?
3. 위험 요소
만약 집주인이 단기 연장을 거부하면 어떤 방법이 있을까요?
대출만기(9/26)와 계약만료(8/28) 사이 기간 동안 법적 지위는 어떻게 되나요?
차액을 마련하지 못할 경우 어떤 문제가 발생할 수 있나요?
요청사항
비슷한 경험이 있으신 분들의 사례나 조언
법적으로 안전한 처리 방법
예상치 못한 리스크나 주의사항
상황이 복잡해서 어떻게 접근해야 할지 막막합니다. 경험담이나 조언 부탁드립니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,집주인과 단기 연장 합의를 해서 계약서를 작성하시기 바랍니다
,은행에 감액 사실 및 연장계약서 제출 하고 대출 상환 일시 유예 협의하세요
,신규 세입자 계약 확정 및 중개인 협의
,보증금 정산일, 이사일 명확히 합의하시기 바랍니다
이 상황에서는 중개사나 변호사 통해 계약서를 점검받는 것도 적극 권장합니다
청년전세자금대출은 보증보험 가입 여부도 중요하니, 만약 가입되어 있다면 보증보험사에도 감액 신고 필요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
집주인과 단기 연장 협의 가능합니다. 임대차계약서 재작성 또는 기존 계약의 연장 합의서 작성으로 처리할 수 있습니다.
권리 보호 차원에서 새계약서가 좋습니다.
대항력을 유지하고 있다면 최초 계약이 정상적인 임대차였다면 그 연장 계약도 보호 연장선상에 있습니다.
감액된 보증금으로 재계약 시 차액 1,300만 원은 즉시 상환해야 하는 것이 원칙입니다.
집주인이 단기 연장을 거부하면 보증금 반환 소송을 준비하시길 바랍니다.
대출 만기 9/26와 계약 만료 8/28 이 기간 동안은 이미 계약이 종료된 상태로 전세권이 소멸되기 시작합니다. 따라서 이 사이 임대인과의 단기 연장 계약이 가장 안전한 선택입니다.
대출 연장 거부 -> 대출금 상환 압박 -> 연체 시 신용도 하락, 법적 조치가 가능합니다 보증금 회수 전 상환은 재정적 부담이 크니 금융기관과 조율하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문사항에 하나씩 답을 드린다면 집주인과 협의를 하여 10월 13일까지 단기 연장이 가능하며 구두 계약보다는 계약서를 작성해 두는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 되며 이 경우 임대차보호법에 따라 보호를 받으실 수 있습니다.
감액된 보증금 상환은 즉시 상환을 하시는 것이 원칙이며 금융기관과 상의를 통해 상환 일정을 조율하실 수 있고 집주인의 동의가 필요한 경우가 대부분입니다.
집주인이 단기 연장을 거부한다면 임대차보호법에 따라 임대차 계약 종료 후 일정 기간 동안은 임차인이 점유를 계속하면 보호되는 점유권 보호 적용을 받으실 수 있지만 법적 분쟁 소지가 있어 권장드리지 않으며 협의를 하시는 것이 좋습니다.
계약 만료 후 대출 만기 전까지는 기존 임대차 계약 상태가 종료되므로 권리 보호가 취약하며 차액 미상환시 금융기관 연체로 인한 신용 문제가 발생될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
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