분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도 문의
안녕하세요, 6회차 중 3회차까지 중도금을 자납한 분의 분양권을 매수하여 승계받았습니다.
자금 계획을 짜던 중, 불현듯 집단대출(잔금) 시 혹시 중도금만큼은 제외하는 것인지 궁금하여
문의를 드립니다.
예를들면 매매가가 5.3억 , 분양가가 4.3 억인 물건에 P를 1억을 주고 산 상황인데
중도금자납분이 3회차(1.29억) 을 혼인신고 하지 않은 배우자의 신용대출로 받아 넣은 상황입니다.
추후 생애최초 ltv80 대출 시, 4.3억의 80%인 3.34억을 받을 수 있는 것인지
아니면 1.29억 만큼을 제외한 4.3-1.29=3.01 억 혹은 3.01억의 80%인 2.408억을 받을 수 있는 것인지
그것이 궁금합니다.
(주택을 '담보'로 한 대출인만큼 분양가 혹은 감정가의 80%로 3.34억이 가능했으면 좋겠네요 ㅜㅜ)
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
분양권 매수 후 중도금을 자납한 경우 잔금 대출의 한도와 관련된 질문에 대해 설명드리겠습니다.
1. 분양가 기준으로 대출 한도 계산대출 한도는 보통 분양가를 기준으로 산정됩니다. 즉, 중도금을 자납했다고 해도 그 금액은 대출 한도에 영향을 미치지 않는 경우가 많습니다.
따라서, 분양가 4.3억 원을 기준으로 LTV(Loan to Value) 80%를 적용하면, 최대 대출 한도는 3.44억 원(4.3억 × 80%)이 될 수 있습니다. 이는 분양가를 기준으로 계산된 한도이므로, 중도금을 자납한 1.29억 원을 제외한 금액은 고려되지 않습니다.
2. 중도금 자납금은 대출 한도에 반영되지 않음중도금을 자납한 금액(예: 1.29억 원)은 이미 개인 자금으로 상환한 부분이므로, 잔금 대출 시 그 금액은 제외되지 않습니다. 대신, 중도금을 자납한 경우 잔금 대출의 한도는 분양가 기준으로 적용됩니다. 즉, 4.3억 원의 80%인 3.44억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
3. 생애최초 대출 시 한도생애최초로 대출을 받으시는 경우에도 LTV 80% 기준으로 대출이 가능합니다. 4.3억 원의 80%인 3.44억 원을 대출한도로 받을 수 있으며, 중도금 자납 부분은 대출 한도에 영향을 미치지 않습니다.
4. 예시 계산매매가: 5.3억 원
분양가: 4.3억 원
중도금 자납: 1.29억 원
잔금 대출 한도: 4.3억 × 80% = 3.44억 원
따라서, 3.44억 원까지 대출을 받을 수 있고, 중도금 자납은 대출 한도 계산에 영향을 미치지 않습니다.
4.3억 원의 80%인 3.34억 원까지 대출을 받을 수 있으며, 중도금 자납금은 제외되지 않습니다. 이 점 참고하시어 자금 계획을 세우시면 됩니다. 참고하세요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
디딤돌 대출 시 LTV의 기준이 되는 주택가액의 경우 만일에 KB시시가 나온다면 KB시세를 우선으로 하고 만약에 없다면 한국부동산원의 평균시세, 공시가격, 분양가격, 감정평가액 기준으로 평가를 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
추후 주택을 담보로 한 대출이라 시세에 따라 대출 금액이 정해지기 때문에 시세의 80%라고 생각하시면 되겠습니다.
시세가 6억이면 6억에 대한 LTV 적용되어 대출이 가능합니다.
결론만 말씀드렸습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도에 대한 고찰
분양권을 매수하면서 중도금을 일부 자납한 경우 , 이후 잔금대출 시 대출한도가 어떻게 산정되는지에 대한 문제는 실무에서 자주 마주치는 질문입니다.
특히 생애최초 주택 구입자로서 LTV 80% 의 우대를 적용받을 수 있는 경우 , 이미 납입한 자금이 향후 대출한도에 어떤 영향을 주는 지에 대한 명확한 이해가 필요합니다.
먼저 기본 원칙부터 살펴보겠습니다.
생애최초 주택구입자에게 적용되는 LTV 80% 는 " 분양가 또는 감정가 중 낮은 금액 " 을 기준으로 산정됩니다.
즉 , 분양권의 프리미엄 (웃돈) 은 LTV 산정에서 제외되며 , 당초 분양가 4.3억이 기준이 됩니다.
이 경우 , LTV 80% 적용 시 최대 대출한도는 4.3억 × 80% = 3.44억 입니다.
하지만 문제는 이미 납부한 중도금을 자납한 점에 있습니다.
매수인이 승계받은 분양권의 경우 , 집단대출이 이어지는 구조이므로 기존 중도금 승계여부와 실제 금융기관의 대출 실행 방식이 중요한 영향을 미칩니다.
본 사안에서는 매도자가 3회차까지 자납 (1.29억) 한 상태에서 분양권을 매수하였고 , 해당 자금은 혼인신고하지 않은 배우자의 신용대출로 충당한 상황입니다.
이러한 경우 , 금융기관은 잔금대출 실행시 중도금 자납분은 이미 납입한 자기자금으로 간주하여 , 해당 금액만큼은 LTV 한도에서 차감하지 않습니다.
즉 , 이미 납입한 1.29억 원은 순수 자납금으로 처리되며 , 잔금 시점에서 남은 금액에 대해 LTV 80% 한도 내에서 대출을 실행하게 됩니다.
이 경우 대출 가능한 최대금액은 여전히 3.44억 원으로 유지되며 , 이미 납입한 1.29억 원은 해당 한도 내의 일부로 간주됩니다.
따라서 최종적으로 대출 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.
ㆍ 분양가 기준 LTV 한도 : 3.44억
ㆍ 이미 자납한 중도금 : 1.29억
ㆍ 잔금 시점 대출가능액 : 3.44억 - 1.29억 = 약 2.15억
즉 , 일부를 자납했다고 해서 전체 대출한도 자체가 줄어드는 것은 아니며 , 단지 남은 대출 실행 가능액이 줄어드는 구조로 이해하면 됩니다.
다만 , 실제 집단대출이 아닌 개별 주택담보대출 (일반 담보대출) 로 전환 할 경우 , 금융기관이 감정가를 기준으로 삼거나 실거래가 (매매가 5.3억) 를 고려할 수도 있어 사례별로 세부 조건확인이 필요합니다.
결론적으로 , LTV 기준금액은 변하지 않으며 , 자납금은 LTV 에서 차감되는 것이 아니라 소진되는 개념이므로 , 향후 잔금대출 실행 시 남은 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다.
단 , 신용대출로 조달한 자납금에 대한 금융기관의 부채심사 영향은 별도로 존재할 수 있으니 , 해당 부분은 추가 상담을 받는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금대출은 잔여 납부금액을 기준으로 합니다
생애최초 LTV 80%는 분양가의 80%를 최대 한도로 산정하지만, 실제 대출 실행은 남은 납부금액을 기준으로 합니다.
이미 본인이 납입한 중도금 3회차 자납 1.29억은 대출한도에서 차감됩니다