임대인이 누수 수리를 안해주는 상황에 대한 질문입니다.
안녕하세요
현재 오래된 기와 주택을 임대해서 카페를 운영중인 카페 사장입니다.
그런데 비가 많이 오는 날이면 천장에서 비가 세서 물이 바닦을 흥건히 적실 정도로 많이오고, 흙이 섞인물도 같이 떨어 집니다. 보통 제가 자리에 없는 저녁에 이런 현상이 많이 일어나서 직접찍은건 몇개 없지만 비가 세는 영상도 가지고 있습니다. 2년계약을 하긴했지만 여기에 드린 노력과 시간이 너무 아까워 계약이 끝나고 나가는것도 고민이 많이 됩니다.
건물주에게 수리를 요청했었고, 초반에는 기와위에 올라가서 이런저런 수리를 하는 것 같았으나 아무 소용 없었습니다.
그 이후에는 '기와를 부분 수리하는 업체를 찾을 수 가 없다' , '기와를 다시하는건 건물을 새로 짓는거랑 다를게 없어서 수리를 할 수 없다' 등의 이유로 1년 3개월이 지나도록 아무런 조치가 없습니다.(2년계약입니다)
이럴때 저는 어떤 행동을 취할 수 있을까요?
1. 피해를 어떻게 증명해야 하는지, 그로인한 피해보상은 얼마나 이루어질지
2.혹시라도 2년계약끝날때 다음 세입자가 안 오더라도 임대인의 의무를 이행하지 않은것에대한 보상(냈던권리금)을 요구할 수 있는지. 그러려면 어떤 증거가 필요한지.
3.이런 것들을 공적인 효력을 가지게 하려면 어떤 방법이 있는지
스트레스가 너무 많아 글이 난잡해도 양해 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
누수로 인해 손상된 집기, 설비, 인테리어(바닥, 벽 등), 영업에 필요한 비품 등의 목록과 그 손상 정도를 사진으로 남기고, 교체 비용에 대한 견적서 또는 영수증을 확보합니다.누수로 인해 영업을 중단하거나 영업시간을 단축해야 했던 기록(메모, 공지 등)과, 누수가 없었을 때의 매출 자료와 누수 발생 이후의 매출 자료를 비교할 수 있는 매출 장부, POS 자료 등을 준비합니다. (손해배상액 산정의 핵심 증거입니다.)누수 발생 사실과 수선 요구 내용을 문자, 카카오톡, 이메일로 임대인에게 보낸 기록을 보존하고, 가장 확실하게는 내용증명 우편을 통해 수선 요구를 공식적으로 통보한 문서를 남겨야 합니다.
임대인(건물주)은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무(수선 의무)를 가집니다.누수의 원인이 건물의 노후화나 구조상의 하자라면, 수선 의무는 임대인에게 있습니다. 임대인이 3개월 이상 아무런 조치를 취하지 않아 영업에 지장이 생긴 것은 임대인의 의무 불이행에 해당하며, 임차인은 이로 인한 손해를 배상 청구할 수 있습니다.임대인의 의무 불이행으로 인해 임차인이 입은 직접적인 재산상의 손해와 영업 손실이 주된 대상이 됩니다.대처 방안은 임대인이 계속 수리를 거부할 경우, 임차인은 누수로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없다고 주장하며 계약을 해지하고 손해배상을 청구하거나, 누수가 해결될 때까지 월세의 감액을 청구하는 법적 조치를 취할 수 있습니다.
2. 계약 종료 시 권리금 회수 및 증거
상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 보호받습니다.손해배상액은 통상 임대차 종료 당시의 권리금과 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 임차인 주선 증거: 계약 종료 6개월 전부터 만기 사이에 신규 임차인이 될 사람을 찾아 권리금 계약(가계약 등)을 체결하고, 임대인에게 정식으로 신규 임차인을 주선했음을 내용증명 등으로 통지한 증거가 필수적입니다.
**현재 발생한 누수 문제 해결에 대해 임대인과 합의를 하고, 합의된 손해배상금에 대해 채무 이행 공정증서를 작성할 수는 있습니다. 이를 통해 향후 임대인이 합의금을 지급하지 않을 경우 재판 없이 강제집행을 할 수 있는 효력을 가집니다 공증인가를 받은 법무법인, 법무법인(유한) 또는 공증인의 사무실에서 당사자 쌍방이 신분증과 도장을 지참하고 방문하여 작성해야 합니다.
***결론 1. 임대인에게 내용증명을 발송하여 누수 발생 사실, 장기간 수리 미이행으로 인한 영업 지장 및 손해를 명확히 고지하고 수리를 위한 기한을 명시하세요.2. 모든 피해 상황 (누수 시점, 피해 범위, 매출 장부 등)을 철저히 기록하고 보존하여 손해배상 청구를 위한 증거를 확보하세요.3. 현재 상황이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면, 계약 해지 및 손해배상 청구 등 법적 조치를 고려할 수 있으니 부동산 전문 변호사와 상담하여 구체적인 전략을 마련하시는 것을 추천합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
피해 증명과 손해배상 청구
피해 증거는 사진, 영상, 영업 중단 또는 매출 감소, 수리 견적서, 임대인과 문자, 톡, 통화기록 등 서면 자료로 확보해야 합니다.
임대인에게 누수 수리를 반복적으로 요청했음에도 조치가 없었다면 임대인의 채무불이행으로 인정되어 손배 청구 가능합니다.
손해액은 실제 피해를 근거로 산정되며 감정평가를 통해 법원에서 확정할 수 있습니다.
계약 종료 시 보상 가능성
누수로 인해 정상 영업이 불가하거나 심각한 불편이 신고되면 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 + 손해배상 청구가 가능하며 판례 상 임대인이 보증금을 돌려줘야 한다는 판단도 있습니다.
단 권리금은 임대인의 의무가 아니기 때문에 권리금 반환을 직접 청구하기보다는 임대인이 하자 방치로 영업 손실을 초래했다는 근거로 손배 항목에 포함시키는 것이 현실적이라 생각합니다.
감사합니다.