결혼 전 혼인신고와 세대분리 질문드립니다(추가 질문)
여자친구와 11월 결혼 예정입니다.
집 계약을 7월에 하게 되어서 결혼 전 혼인신고를 하고 공동명의로 대출을 일으키려 하는데요.
현재 저와 여자친구 모두 부모님과 같이 살고 있어서 세대분리를 하지 않고 혼인신고를 하게 되면 은행원 말로는 주택 보유 수가 2채가 된다고 하는데 맞을까요?
이 상태에서 새로운 집을 계약하면 저희 커플의 경우 보유 주택 수가 3채가 된다고 해서 대출이 안된다 하더라고요.
저희 같은 경우 각자 어떻게든 (고시원? 원룸텔?) 세대분리를 하고 혼인신고를 해야 하는걸까요?
서로 다른 곳에 살더라도 혼인신고 하는 데는 문제 없겠죠?
(추가 질문)
고시원이든, 원룸텔이든, 지인이든 전입신고를 할 때 대출 주체는 세대주가 되어야 하나요? 아니면 무주택 세대원이기만 하면 되나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
결혼을 앞두고 집을 공동명의로 계약하고 대출까지 계획 중인 상황에서 , " 세대분리 " 와 " 주택 수 " 는 주택담보대출 심사에 매우 중요한 변수 입니다.
은행원의 설명은 일부 맞는 부분이 있지만 , 정확한 구조를 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.
(1) 세대분리 없이 혼인신고를 하면 주택 수는 어떻게 계산될까?
혼인신고를 하게되면 ' 법률혼 ' 이 성립하며 , 부부는 하나의 세대로 간주됩니다.
만약 혼인신고 이전에 각자 부모님과 함께 살며 세대분리를 하지 않았다면 , 현재 두 사람은 부모님의 세대원으로 포함되어 있어 부모의 주택이 곧 본인의 주택으로 간주되는 상황이 됩니다.
즉 , 세대분리가 되지 않은 상태에서 혼인신고만 할 경우 , 각자 부모의 주택이 합쳐져 두 사람 합산 2주택 세대로 보일 수 있습니다.
그 상태에서 추가로 공동명의로 주택을 계약하게 되면 , 합산 주택 수가 3주택 세대로 간주되어 주택담보대출이 제한되는 경우가 많습니다.
특히 규제지역에서는 무주택자 또는 1주택자만 LTV 40~70% 등의 우대조건을 받을 수 있는데 , 3주택자에게는 사실상 대출이 불가합니다.
(2) 그렇다면 세대분리는 꼭 해야 할까?
그렇습니다. 혼인신고 전에 각자 세대분리를 해두는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
고시원이나 원룸텔 , 또는 친구 집에 주소지를 옮겨서 일시적 세대분리를 한 뒤 , 각자 무주택 세대주로 된 상태에서 혼인신고를 하면 , 대출심사 시에는 ' 기존 주택 보유 없음 ' 으로 간주되어 무주택 혜택을 받을 수 있습니다.
참고로 혼인신고는 서로 주소지가 달라도 아무 문제 없습니다.
서로 다른 곳에 살더라도 주민센터나 온라인 민원 24 에서 혼인신고는 접수 가능 하며 , 법적 부부로 인정됩니다.
(3) 전입신고와 대출 주체 : 세대주여야 할까?
대출에서 중요한 건 " 무주택 세대주이거나 무주택 세대원 전체가 무주택 " 상태인지 여부입니다.
즉 , 꼭 세대주일 필요는 없습니다.
무주택 세대원이어도 대출은 가능합니다.
하지만 청약 등에서는 세대주 요건이 더 강하므로 추후를 고려한다면 대출 대상자는 세대주로 설정해두는 것이 좋습니다.
신규 주택가격이 5억원 이하일 경우, 신혼부부 등에게 혜택이 많은 디딤돌 대출을 권합니다.
요약하자면 ,
ㆍ 혼인신고 전 각자 세대분리를 하고 무주택 세대주로 전입신고할 것
ㆍ 이후 혼인신고를 해도 주택 수에는 영향 없음
ㆍ 새로운 집을 공동명의로 계약하고 대출 시 , 두 사람 모두 무주택자로 인정되어 혜택 가능
ㆍ 전입신고 시 대출 조건은 " 무주택 세대원 " 만 충족해도 되나 , 가능하면 세대주가 안정적
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
혼인신고를 하게 되면 두 분은 한 세대로 간주됩니다
이때 각자의 부모님 집(본가)이 세대원 소유 주택으로 간주되어 합산될 수 있습니다.
그래서 은행에서는 두 분이 이미 2주택 세대로 보고, 대출이 제한된다고 말하는 것입니다
혼인신고 전에 각각 전입신고하여 세대분리 후 세대주로 해놓고 이후 혼인신고를 하되 주소지는 그대로 분리된 상태로 유지하시고 이 상태에서 주택 공동명의로 계약 및 대출 신청하시면, 각자가 무주택 세대주로 인정될 가능성이 높아 대출에 유리할수 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보유주택수는 세대별로 판단되므로 부모님과 같은 세대를 이루고 있으면 부모님이 보유한 주택수가 기준이되어 상기와 같은 조건에서는 은행원을 말처럼 2주택이 될 수 있습니다. 대출을 위해서는 거처를 옮기고 세대분리를 하시는 것이 필요할 수 있으며 서로 다른 곳에 살더라도 혼인신고하는데는 문제 없습니다. 생애최초 신혼부부전용 디딤돌대출을 신청하려면 무주택 세대주나 세대주 예정자라야 하며 신혼부부 연소득 8천 5백만원이하 조건을 만족해야 하는데, 세대원으로 등록된자가 대출신청일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자는 대출 신청이 가능합니다. 또한 부모님이 만60세 이상이라면 본인을 세대주로 변경하는 경우 무주택세대주가 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
어떠한 대출이냐에 따라 다른긴 한데, 시중은행대출이 아닌 공공저금리대출이라면 보통은 무주택세대구성원이여 하고 상품에 따라 세대주를 요건으로 하는 경우도 있기에 이용하시고자 하는 대출상품에 따라 확인이 필요해보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
혼인신고를 하면 부부는 같은 세대원으로 간주됩니다. 각자 부모님과 세대분리를 안하고 있으면 그 부모의 주택도 부부의 주택으로 간주될 수 있습니다.
주택담보대출 심사 기준은 다음 두 가지에 따라 주택 수를 산정합니다. 가구 단위, 부부 합산 주택 수 즉 결혼 후 혼인신고를 하면 세대 분리는 자동으로 한 세대로 인식됩니다.
이 때 각자 부모님 집에 얹혀사는 상태라면 부모의 주택이 부부의 주택처럼 계산될 수 있습니다.
따라서 혼인신고 전에 반드시 세대분리부터 해야 합니다.
고시원, 원룸, 전입 가능한 친구 집 등으로 일시 주소를 이동하시고 전입신고를 꼭 해야 합니다.
세대 분리 후 혼인신고 주소가 달라도 혼인신고가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
[1] 디딤돌대출 (주택도시기금)
세대주 요건: 반드시 세대주여야 함
무주택 요건: 세대 구성원 전원이 무주택자여야 함
혼인 예정자: 예비 배우자와 함께 예비 신혼부부로 신청 가능 (혼인신고 예정확인서 제출 시)
[2] 보금자리론 (한국주택금융공사)
세대주 요건: 원칙적으로 세대주이거나 3개월 이내 세대주 예정자
무주택 요건: 세대 구성원 전원이 무주택자여야 함 (단, 1주택 갈아타기 조건 시 가능)
[3] 신혼부부 전용 전세자금대출 (기금대출)
세대주 요건: 무주택 세대원도 가능
무주택 요건: 세대 전원이 무주택자여야 함
혼인 예정자: 예비 신혼부부도 가능 (청첩장이나 혼인신고 예정 확인서 필요)
[4] 신혼부부 생애최초 특별공급 (분양 청약 시)
세대주 요건: 일반적으로 세대주여야 가능
단, 혼인 예정자는 예외적으로 가능 (혼인신고 예정확인서 등 필요)
무주택 요건: 본인 포함 세대 전원 무주택 필수
요약 팁
정부지원 대출은 대부분 세대주 + 무주택 세대 기준을 충족해야 함
세대분리를 통해 각자가 세대주가 되어 무주택 세대를 형성한 후 혼인신고
혼인신고 후에도 세대 합가하지 않고 따로 세대 유지해야 대출 심사에 유리합니다. 참고하세요!