공공분양 융자금 관련 문의 및 승계에 대해서 문의드립니다.

Question

안녕하세요 저는 고양창릉신도시 공공분양 청약에 당첨되어 계약을 한 상황입니다.

그런데, 분양금액의 10%금액이 융자금으로 되어있는데, 알아보니 주택도시기금에서 시행사에 저렴한 이자로 빌려주는 기금으로 확인했습니다.

잔금을 치를경우 이 융자금을 승계한다고 하는데, 낮은 이자율을 그대로 승계하는건가요? 그리고 본청약 당첨 후 실제 입주는 2년뒤인데 2년동안의 융자금에 대한 이자는 어떻게 되는건지도 알고 싶습니다.

잔금대출을 할경우 융자금대출은 승계하면서 별도 잔금대출과 융자금 대출 이렇게 2개가 남게 되는것인지, 아니면 잔금치를때 전량 상환 후1개의 잔금 대출만 남게되는지도 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

우선 주택도시기금에서 시행사에 빌려준 융자금을 승계하실 경우 시중 은행보다 저렴하게 책정된 기금의 낮은 이자율을 그대로 적용받으실 수 있습니다. 본청약 당첨 후 실제 입주하기 전까지 발생하는 2년 동안의 융자금 이자는 수분양자가 아닌 시행사에서 전액 부담하므로 당첨자께서는 입주 지정 기간에 잔금을 치르고 융자금을 승계한 시점부터 발생하는 이자만 납부하시면 됩니다. 잔금을 치를 때 대출 구성은 본인의 선택에 따라 달라지는데 낮은 금리의 혜택을 유지하고 싶다면 융자금 대출을 승계한 상태에서 별도의 잔금 대출을 추가로 받아 두개의 대출을 유지하실 수 있으며 만약 대출 관리를 단순화하고 싶다면 잔금 대출 실행 시 융자금을 전량 상환하여 시중 은행 대출 하나만 남기는 방식도 가능합니다. 다만 융자금을 승계한 채로 추가 대출을 받을 때는 은행의 담보 순위에 따라서 한도가 달라질 수 있으므로 입주 시점에 은행 상담을 통해 결정하시는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

승계하면 기존 저금리 조건을 그대로 가져가는 경우가 대부분입니다

시중 주담대보다 금리가 낮은 상태 유지 가능하지만 다만 예외로 일부 단지는 입주 시점 금리로 재산정하는 조건도 있습니다

반드시 분양 공고문 + 공급계약서 확인이 필요합니다

입주 전 2년 동안 이자 부담의 일반적인 구조는

공사기간(입주 전) 동안의 이자는 시행사 또는 분양가에 이미 반영됩니다

또는 이자후불제 형태여서 수분양자가 따로 매달 이자를 내는 경우는 거의 없습니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 청약의 경우 계약금 10% 의 경우는 자기자본으로 입금을 하고 나머지 60%의 경우 자기자본으로 내어도 되고 중도금대출로 갈음을 하셔도 됩니다. 다만 향후 입주시 잔금을 내실때 그러한 중도금대출을 상환을 하셔야 합니다.

잔금 대출이 70% 정도 된다고 가정을 한다면 대락 분양대금에 30% 정도는 자기자본이 있어야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

융자금 승계가 무슨 뜻이냐면 공공 분양에서 보이는 융자금은 주택도시기금이 시행사나 사업주체에 넣어준 자금 성격으로 설명되는 경우가 많고 입주자가 잔금을 낼 때 이를 입주자 앞으로 넘겨 받는 방식으로 처리하기도 합니다.

이 경우에는 단순히 잔금 일부가 아니라 기존 지금 조건을 이어받는 구조로 이해하는 것이 맞습니다.

또한 원칙적으로는 승계 조건이 그대로 적용되는 구조로 보시면 되겠습니다. 다만 실무에서는 입주자 대출 상품을 함께 쓰는 경우 기금 융자금이 그대로 남는 것이 아니라 다른 대출로 대환되면서 금리 조건이 바뀌는 사례도 있습니다.

예를 들어 디딤돌 대출을 쓰면 승계한 융자금이 디딤돌 금리 체계로 정리된 다는 설명이 있습니다.

입주 시점이 2년 뒤라면 그 2년 동안 이자는 보통 입주자 입주 전부터 별도로 부담하는 구조인지, 아니면 잔금 시 정산되는 구조인지를 공고문과 대출 약정에서 봐야 합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

우선 시행자가 사업 기간 중 이용하던 저렴한 건설 자금 이자율은 수분양자에게 그대로 승계되지 않으며 입주 시점에 주택도시기금에 정한 수분양자 대상의 운용 금리가 새롭게 적용됩니다. 본청약 후 입주 전까지 발생하는 융자금에 대한 이자는 시행사가 부담하므로 수분양자가 직접 납부할 의무는 없으며 실제 입주 지정 기간에 잔금을 치르고 열쇠를 받는 시점부터 해당 융자금에 대한 이자 발생 및 상환 의무가 시작됩니다. 잔금을 치를 때 대출 구조는 본인의 선택에 따라 달라지는데 기금 융자금을 승계하면서 부족한 금액만 시중 은행에서 추가로 빌려 두개의 대출인 기금 + 잔금대출을 유지할 수도 있고 시중 은행 대출을 크게 받아 기금 융자금을 전액 상환함으로써 하나의 통합 대출만 남길 수도 있습니다. 일반적으로 기금 융자금의 금리가 시중 담보대출보다 유리한 경우가 많아 승계를 선택하는 사례가 많지만 입주 시점의 금리 상황과 본인의 상환능력을 고려하여 유리한 방향으로 결정하시면 됩니다.