월세 계약 예정인 위반건축물 관련 문의드립니다.

Question

월세 계약 예정인 위반건축물 관련 문의드립니다.

보증금 2,000만원 월세에 계약금 200만원만 지급한 상태이며, 아직 본계약서 작성 및 잔금 지급 전입니다.

건축물대장은 제2종근린생활시설(고시원)이고 현재 ‘위반건축물’로 표시되어 있습니다. 변동사항에는 과거

* 고시원 내 취사시설 설치

* 사무실 판넬 30.4㎡, 완강기보호 기존슬라브/판넬 10.5㎡ 등의 위반 기록이 있습니다.

중개인이 처음에는 “시정됐는데 대장에 반영이 안 된 것”이라고 설명했다가, 이후에는 현재 위반건축물이고 소유자가 이행강제금을 납부 중이라고 설명했습니다. 제가 들어갈 방에도 싱크대와 인덕션이 설치돼 있습니다.

1. 만약 제가 임차할 방 자체가 현재 위반사항에 포함된다면, 임차인에게 실제로 발생할 수 있는 위험은 무엇인가요? (시설 철거·사용제한·퇴거·보증금 반환 등)

2. 중개인의 위반건축물 관련 설명이 위와 같이 달랐던 것이 계약금 반환이나 중개사의 확인·설명의무 판단에 영향을 줄 수 있나요?

3. 아직 본계약 및 잔금 전인데, 구청 확인 결과 임차할 방 자체가 위반사항이라면 계약금 200만원을 포기하지 않고 계약을 해제할 여지가 있을까요?

가장 빠른 영업일에 관할 구청 건축과를 방문하여 현재 정확한 위반사유와 해당 층을 확인할 예정입니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

위반건축물은 이행강제금 부과로 인해 추후 강제 철거나 단전·단수 등 사용 제한이 발생할 수 있으며, 전세보증보험 가입이 거절될 가능성이 큽니다.

중개인이 위반 사실을 번복하거나 축소한 점은 공인중개사법상 성실한 확인·설명의무 위반에 해당할 소지가 있습니다.

구청 방문 시 해당 호실이 위반건축물로 등재된 것이 확인된다면, 이는 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자로서 계약금 전액 반환을 요구하며 계약 해제를 주장할 수 있는 정당한 사유가 될 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 전문가와 직접 상담하십시오.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

무단 취사시설로 위반건축물이 된 고시원 방을 계약금만 낸 채 계약할지 고민이시군요. 방 자체가 위반사항이면 허가권자가 소유자에게 사용금지·사용제한·해체를 명할 수 있습니다. 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으나, 그 조치로 이행이 막혀 사용제한·퇴거로 이어질 수 있습니다. 중개인이 설명을 번복한 것은 임대인에 대한 해제 사유가 아니라, 확인·설명의무 위반에 따른 중개사 손해배상 문제입니다. 다만 설명이 기망(속임)에 해당하고 임대인도 이를 알았거나 알 수 있었다면 계약을 취소해 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.