10.15 대책 관련 "재건축 조합원 지위 양도" 가능한 예외 케이스에 해당하는 경우
재건축 아파트는 조합설립 후 조합원의 지위 양도가 불가능하다고 알고 있습니다.
단 예외적으로 10년 보유, 5년 거주, 1주택 1가구인 경우 조합원 지위양도 가능하다고 하던데..
1가구 1주택의 기준이 궁금합니다.
1) 매매 시점에만 1가구 1주택이면 되는건지 아니면
10년 보유 기간 내 계속 1가구 1주택이어야 하는지..
만약 중간에 2주택이었다면 다시 1주택이 된 시점부터 다시계산해야하는지
2) 이때 소수 지분권자는 주택수 산정에서 제외된다는 얘기도 본 것 같은데, 부모님 건물 다세대 주택(임대아님)에 대한 증여받은 지분이 있는 경우 (주택의 30%) 주택수 산정에 포함 되는지 (현재 종부세 대상인 상황)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 조합원 지위 양도 예외 요건에서 말하는 1가구 1주택은 단순히 매도 시점만을 의미하는 것이 아니라 일정 보유기간 동안의 주택 보유 이력이 함께 고려되며, 중간에 2주택 상태가 있었다면 다시 1주택이 된 시점부터 요건을 새로 판단하는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으시겠습니다
결론은
양도시점에만 1주택이면 됩니다.
계속유지의무가 없기에 , 해당주택을 매도하는시점에 1세대 1주택자이면 됩니다.
소수지분권자라도 원칙상 주택수에 포함됩니다.
조합원 지위를 넘겨주려면 부모님 지분을 처분하고 무주택상태를 만드셔야합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
양도(매매) 시점 기준 1가구 1주택이면 됩니다
10년 보유 기간 전체를 1주택으로 유지할 필요는 없습니다
지분이라고 해서 자동으로 주택 수에서 제외되지 않습니다
질문 주신 부모님 다세대주택 30% 지분은 주택 수에 포함될 가능성이 매우 큽니다
이 사안은 매매 전 반드시 조합 또는 관할 구청에 서면 질의를 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
무엇보다 재건축 조합원 지위 양도 금지 규정과 예외 조건이 까다로워 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.
첫째 보유기간 10년이라함은 양도하는 해당 재건축 주택의 보유기간동안 소유자가 해당 주택1채만 소유하고 있어야합니다.
다시말해 4년 보유(1주택) 그후 3년 보유(2주택) 그후 6년보유(1주택 후 매도)이 경우 1주택이었던 기간의 합이 10년이므로 요건을 충족합니다
당연히 잔금일(양도시점) 현재에도 1주택 상태여야 합니다.
둘째 소수 지분권자의 주택수 산정
주택법 및 도시정비법상 지분만 소유하더라도 주택 수에 포함됩니다.
질문자님께서 재건축아파트 + 다세대 주택 지분30%를 보유하고 계시므로 법적으로 2주택자입니다.
이상태에서 바로 재건축 아파트를 매도하신다면 조합원 지위 양도가 불가능합니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 조합원 지위 양도 예외 조항 중 1세대 1주택자에 대한 기준은 실무에서 매우 엄격하게 다루어집니다. 15년 된 구축 아파트를 매매하거나 보유 중인 상황에서 해당 예외를 적용받으려면 아래의 두 가지 핵심 쟁점을 명확히 이해하셔야 합니다.
질문하신 두 가지 사항에 대해 정리해 드리겠습니다.
1. 1가구 1주택 판정 기준 (보유 기간 내 계속 유지 여부)
도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따른 조합원 지위 양도 예외 조건은 '양도 시점에 1세대 1주택자'여야 함은 물론, '보유 기간(10년)과 거주 기간(5년) 동안 1주택 상태를 유지'했는지가 핵심입니다.
원칙: 10년 보유 및 5년 거주 기간 산정 시, 해당 세대가 다른 주택을 보유하지 않은 기간만 합산하여 계산합니다.
중간에 2주택이었던 경우: 만약 중간에 다른 주택을 취득하여 2주택자가 되었다면, 그 기간은 10년 보유 기간에서 제외됩니다. 다시 1주택이 된 시점부터 새로 10년을 채우는 것이 아니라, 과거 1주택이었던 기간과 다시 1주택이 된 기간을 합산하여 10년이 넘어야 합니다.
예외: 상속이나 이혼 등 부득이한 사유로 일시적 2주택이 된 기간은 법령 해석에 따라 인정될 여지가 있으나, 일반적인 추가 매수는 기간 산정에서 불리하게 작용합니다.
2. 소수 지분권자의 주택수 산정 (증여받은 지분 30%)
부동산 대책 및 도정법상 주택의 지분을 일부라도 소유하고 있다면 1주택을 소유한 것으로 간주하는 것이 원칙입니다.
지분 소유의 영향: 부모님 건물에 대해 30%의 지분을 가지고 있다면, 본인 세대는 이미 해당 주택을 소유한 것으로 보아 2주택자가 됩니다. 따라서 재건축 아파트를 양도할 때 '1세대 1주택자' 요건을 충족하지 못해 조합원 지위 양도가 불가능할 가능성이 매우 높습니다.
종부세와의 차이: 종부세법상 소수 지분이나 소형 주택에 대한 특례가 있을 수 있으나, 조합원 지위 양도 제한(도정법)은 투기 억제를 위해 훨씬 엄격한 잣대를 적용합니다. 지분율이 낮더라도 주택수에 포함되는 것이 일반적입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 30% 지분을 보유하고 계신 상태라면 재건축 아파트 매각 전 해당 지분을 정리하여 1주택 상태를 만든 후, 누적된 1주택 보유 기간이 10년을 넘는지 관할 구청이나 전문 세무사를 통해 확답을 받으셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 자칫 현금청산 대상이 될 수 있는 민감한 사안이니 신중히 진행하시길 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1번 질문> 10년간 보유 기간 내내 1주택일 필요 없습니다. 양도 (팔 때) 시점에만 1가구 1주택이면 됩니다. 중간에 2주택이었어도 다시 1주택이 된 후 팔면 됩니다. 10년 보유 기간을 처음부터 다시 계산하지 않습니다. 2번 질문> 소수 지분도 주택수에 포함됩니다. 도시 및 주거환경정비법상 주택수 산정시 단 1%의 지분만 있어도 하나의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 재건축 지위 양도 제한 규정에서 지분 소유는 무조건 1주택으로 간주합니다. 지분 30%를 보유한 상태에서 재건축 아파트를 팔면 2주택자가 되어 지위 양도(조합원 자격 승계)가 불가능합니다. 정리하자면 팔때만 1주택이면 되지만 증여받은 지분 30%도 주택으로 치기 때문에 이를 먼저 정리해야 예외 혜택을 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축 아파트 조합원 지위 양도는 투기과열지구에서 조합설립 후 원칙적으로 불가합니다.
예외적으로 1세대 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 소유 5년 이상 거주한 경우에만 허용됩니다.
1가구 1주택 기준은 양도 시점 뿐 아니라 전체 기간 동안 유지되어야 하며 소수 지분도 주택수에 포함됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재건축 조합원 지위 양도 예외 요건 중 1세대 1주택 기준에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
먼저, 첫 번째 질문과 관련해서는 10년 보유 기간 동안 계속해서 1주택자 신분을 유지해야 하는 건 아닙니다. 실제로, 주택을 양도하는 그 시점에만 1세대 1주택 상태라면 예외 요건이 충족된 것으로 봅니다. 따라서 과거에 잠시 2주택을 보유했던 적이 있더라도, 매도 시점에 1주택만 가지고 있다면 조합원 지위 양도가 가능합니다. 보유 기간 10년과 거주 기간 5년은 해당 주택을 소유한 전체 기간을 합산해서 계산하므로, 과거 이력이 있다고 해서 따로 재계산할 필요는 없습니다.
두 번째로, 소수 지분권자에 대한 설명입니다. 도시 및 주거환경정비법에서는 주택의 일부 지분만 가지고 있더라도, 원칙적으로 한 채의 주택을 보유한 것으로 간주합니다. 예를 들어, 부모님 소유 건물의 30% 지분을 증여받아 보유 중이라면, 본인 세대는 2주택자가 되어 예외 규정을 적용받기 어려울 수 있습니다. 이는 종합부동산세와는 별개로, 정비사업법에서는 주택 소유 여부를 정확히 확인하게 되어 있기 때문입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
1가구 1주택 기준은 매매 시점이면 충분하며 10년 보유 기간 내 2주택 상태 여도 상속이나 증여 등으로 1주택 복귀 시 양도일 기준 적용 됩니다 그리고 부모님 다세대 주택 30% 증여 지분은 주택 수 산정에서 제외되며 종부세 대상이라도 소수 지분은 1주택 기준 충족에 영향이 없습니다