가지고 있는 집으로 집을 다시 짓거나 아니면 리모델링을 하게 되면 기대할 수 있는 수익은 어떤 식으로 계산해볼 수 있나요?
일단 거주하는 집이 속한 동네가 계속해서 재개발 이야기가 있지만
실제 될지 아닐지 알 수 없는 상황이라 그런데
혹시 재개발 말고 저 스스로가
건물을 새롭게 짓게 된다면 (가지고 있는 땅에서)
기대 수익은 어떤 방식으로 계산이 되나요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기대수익은 공사 후 예상 매각가 또는 임대가치에서 총투입비를 빼서 계산합니다.
총투입비에는 공사비뿐 아니라 설계, 인허가, 세금, 이주비, 금융비용이 포함됩니다.
비교는 현재 상태로 매도했을 때 가격과 공사 후 가치 상승분을 나란히 놓고 판단하면 됩니다.
일단 거주하는 집이 속한 동네가 계속해서 재개발 이야기가 있지만
실제 될지 아닐지 알 수 없는 상황이라 그런데
혹시 재개발 말고 저 스스로가
건물을 새롭게 짓게 된다면 (가지고 있는 땅에서)
기대 수익은 어떤 방식으로 계산이 되나요?
===> 통상 "기대수익 = (예상임대료 * 공실률 반영) - 건축비용 및 금용비용"으로 고려하여 결정하시는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발이 되게 되면 기존 가지고 계신 부동산에 대해서 감정평가를 실시를 하게 됩니다.
그러한 감정평가가액을 기준으로 향후 조합원이 되어 조합원 분양을 하게 되고 조합원 분양가와 비교를 해서 기존 감정평가액이 더 클 경우 차액만큼 돌려받고 반대로 감정평가금액이 적을 경우 추가분담금을 내게 됩니다.
즉 해당 부동산을 새로 짓게 될 경우 투자금과 감정평가를 받아서 얻을 수 있는 추가 상승분등을 추산해보면 어떨까 사료됩니다. 재개발과 별도로 건물을 지을 경우 인근 시세등을 종합적으로 고려한 시세등은 감정평가등을 실시해서 알 수 있을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보유하신 부지를 직접 개발하여 수익을 창출하려는 전략은 재개발 무산 리스크를 방어할 수 있는 아주 훌륭한 대안입니다. 전문가들이 실무에서 사용하는 신축 및 리모델링 기대수익 계산법을 정리해 드리겠습니다.
1. 신축 시 기대수익 계산 (수지분석)
직접 건물을 올릴 때는 [총매출 - 총비용 = 개발이익]의 공식을 따릅니다.
총매출(수입): 준공 후 건물의 통매각 예상가 또는 보증금 총액 + (월세 × 수익률 환산 가치)를 기준으로 합니다. 주변 신축 빌라나 상가주택의 최근 실거래가를 반드시 확인해야 합니다.
총비용(지출): 공사비: 최근 표준 건축비를 기준으로 평당 산출합니다.
금융비용: 토지 담보 대출 및 건축 자금 대출(PF) 이자입니다.
기타 비용: 설계비, 감리비, 각종 세금(취득세 등), 마케팅 비용입니다.
2. 리모델링 시 기대수익 계산
리모델링은 신축 대비 비용을 절감하면서 임대료 상승(Value-add)을 노리는 전략입니다.
수익 계산법: 리모델링 전후의 자산 가치 차액에서 공사비를 뺀 금액을 봅니다.
예를 들어, 5억 원 가치의 노후 주택에 1억 원을 들여 리모델링했을 때, 해당 건물의 매매가가 7억 원으로 상승한다면 1억 원의 순이익이 발생한 것으로 간주합니다.
추가로 개선된 환경 덕분에 올릴 수 있는 임대료 상승분이 매달 발생하는 운영 수익이 됩니다.
3. 의사결정을 위한 체크리스트
직접 개발을 결정하시기 전에 반드시 검토해야 할 3가지 변수를 알아보겠습니다.
용적률 및 건폐율: 해당 토지의 용도지역(1종, 2종 등)에 따라 지을 수 있는 면적이 결정됩니다. 이는 곧 수익성과 직결됩니다.
건축 한계선 및 일조권: 인접 대지와의 거리 제한 때문에 생각보다 건물을 크게 못 지을 수 있으므로 가설계가 선행되어야 합니다.
기회비용: 재개발이 확정되었을 때 받을 수 있는 아파트 입주권의 프리미엄과 지금 신축해서 얻는 수익 중 어느 것이 큰지 비교해야 합니다. (신축 시 재개발 현금청산 대상이 될 위험도 반드시 체크해야 합니다.)
결론적으로, 현재 부지의 가치를 극대화하려면 인근 설계사무소를 통해 가설계(수지분석 포함)를 먼저 의뢰해 보시는 것이 가장 정확합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
자신이 보유한 땅에 건물을 새로 짓는 개별 재건축의 기대 수익은 총 투자비 대비 완공 후 임대 수익 또는 매각 차익으로 계산됩니다.
재개발 기다리지 말고 직접 신축 시 연 6~8% 안정 수익 또는 3~5년 내 40% 차익 기대 가능하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가장 기본적으로는 기대수익을 보시는 것은 완공 후 예상 시세에서 총 투자비를 빼는 방법입니다 총 투자비에는 건축비와 함께 금융비용이 들어간다면 함께 고려를 해야합니다