건물주가 바뀔경우 임차인은 어떻게되나요?
건물주가 바뀌면 임차인은 어떻게 해야 하나요?
장사를 계속하고 싶은데...
새건물주는 본인이 할려고 합니다. 이럴경우 제가 할수있는게 뭔지요.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
상가건물 임대차보호법 상 계약기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년간입니다.
계약 기간중에 상가건물이 매매되어 임대인이 변경되어도 임차인의 권리와 의무는 새로운 매수인에게 승계됩니다.
임차인은 바뀐 임대인에게 계약만기 6개월 ~1개월전까지 갱신청구권을 행사하여 재계약 연장할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없고, 다만 전임대차의 차임의 5%이내에서만 증액을 요청할 수는 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인이 바뀌어도 임차인의 계약 효력은 그대로 유지되기 때문에 새로운 임대인에게 대항력을 주장할수 있습니다. 또한 2018년 10월16일 이전 계약에 대해서는 5년, 이후 계약에 대해서는 10년 계약갱신청구가 가능하기 때문에 계약유지가 가능합니다, 다만 환산보증금이 일정규모를 초과할 경우 해당 갱신청구가 어려울수 있기에 현 보증금과 월세를 바탕으로 환산보증금을 구해 지역내 해당하는지를 파악해보셔야 합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상임법에 따르면 임대차계약기간 중 매매 등으로 인하여 소유권이 변경되는 경우에도 새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계하도록 규정하고 있습니다. 따라서 임대인이 변경되었어도 임차인에게 미치는 영향은 별로 없다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
계약기간 중 매매로 임대인이 바뀐다면 대항력(사업자등록+영업)이 있는 임차인은 대항력에 의해 새임대인이 계약해지를 요구하더라도 계속 영업을 할 수 있습니다. 그리고 특별한 경우가 없다면 계약갱신으로 최대 10년 간 더 영업을 할 수 있습니다.(본인은 5년 째 영업 중으로 5년을 더 영업할 수 있습니다.)
만약 임대인이 하려고 한다면 권리금을 요구할 수 있습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
상가건물 매매시 임차인의 동의없이 '양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 '라고 상가 보호법에 규정되어 있습니다. 보호를 받으려면 점유와 확정일자 ,사업자등록을 해야 보호를 받을 수 있습니다.
상가임대차 계약갱신청구권은 2018년 10월 16일 이전 계약이면 5년, 그 이후 계약이면 10년 보장을 받을 수 있습니다.
지역에 따라 환산보증금 차이가 있고 정하는 금액 이하인 경우에만 임대차 적용을 받을 수 있습니다.
임대인도 계약갱신청구권을 거절 할 사유가 있습니다.
월차임을 연체하거나 고의 파손, 철거,재건축등 위사항에 위반되지 않는다면 계약갱신청구권을
사용 할 수 있을 겁니다.
임대인의 실사용으로 인한 계약갱신청구권 거절을 할 수 없는 점이 주택임대차와 다른 점이니 참고하세요.
안녕하세요.
상가 임대차에서 건물주가 바뀌더라도 기존 세입자와 계약관계는 그대로 유지됩니다.
세입자의 갱신요구권과 권리금 보호 의무도 새 건물주에승계된다됩니다.
건물주가 직접 장사를 하고 싶다고 해도 세입자에게 권리금 상당의 보상을 해주지 않는 한 아무리 건물주라도 나가라고는 할 수가 없습니다.
현 상황에서는 갱신요구권을 사용을 고려할 수 있습니다.
상가 임대차에서는 최초 계약일로부터 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
만일 세입자가 계속 장사를 하겠다고 버틴다면 건물주가 강제로 거부 방법은 없다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대인이 바뀐경우 임대인은 최초 임대인의 권리를 승계합니다.
현행법상 상가임대차계약은 10년을 보장하고 있으며 새로운 임대인이 본인이 장사를 하겠다고 임대차계약 해지를 할수없습니다.
다만 상당한 보상 , 즉 임차인이 납득할만한 보상이 있는경우 협의하에 가능합니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
건물주가 바뀌어도 계약은 승계가 되게 됩니다. 주택임대차와는 달리 임대인이 들어온다고 해서 비켜주셔야할 의무가 없습니다. 권리금등의 문제가 있고 또한 최소보장기간이 10년이기에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
감사합니다.
