전세 임대인 변경 후 계약서 재작성 시 확정일자 영향?

Question

<상황>

hug 버팀목 전세 대출로 전세 거주 중 임대인이 변경되었습니다.

새로운 임대인이 임대사업자 신규 등록을 이유로 표준 임대차 계약서 작성을 요구하여

계약서 작성을 새롭게 하게 되었습니다.

보증금, 계약기간 등에 변화는 없고, 특약으로 '임대인 변경으로 인해 작성하는 계약서임',

'변경된 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계함', '계약 내용과 특약은 전 계약과 동일함' 등을 기재했습니다.

<질문>

은행과 HUG에 문의했을 때, 확정일자를 새롭게 받지 않아도 된다고 답변 받았습니다.

하지만 아무래도 조금 불안하여 다시 질문합니다.

제가 새롭게 확정일자를 받지 않아도 기존에 받았던 확정일자가 유효한가요?

즉, 새롭게 확정일자를 받지 않아도 선순위 보증금 등에 대해 안심해도 되는 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

전세 대출로 거주 중 임대인이 바뀌면서 보증금·기간은 그대로 둔 채 승계 계약서만 다시 쓰신 상황이군요. 계약 내용이 종전과 같고 인도·주민등록(대항요건)을 계속 유지하고 계신다면, 기존 확정일자에 따른 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 그대로 유지되어 확정일자를 새로 받지 않으셔도 됩니다. 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계하고, 대항요건과 계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 가지기 때문입니다. 다만 이는 종전 계약과의 동일성과 그 사이 새로 생긴 선순위 권리가 없다는 점을 전제로 하니, 종전 계약서와 확정일자 자료를 함께 보관하시고 전입·점유를 계속 유지하시면 됩니다.

사안을 정리하실 때 위 내용을 참고하시면 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임대인이 변경되더라도 기존 계약 관계에는 그대로 유지되는 것이므로 확정자로 서로 받으실 필요는 없습니다. 은행과 허그에서도 같은 내용으로 안내를 주신 것이기 때문에 해당 내용대로 진행하셔도 무방해 보입니다.

기존에 확정일자를 받으셨고 계약 관계는 유지가 되는 것이기 때문에 특별히 문제는 없어 보입니다.