재건축 단지에서 대지지분이 12평 정도면 어느정도라고 볼 수 있을까요?
이번에 투자 목적으로 재건축을 진행하려고 하는 구축 단지를 좀 보고 있는데 대지지분이 12평 정도 되는 거 같더군요. 대지지분이 엄청 큰 것은 아닌 거 같은데 재건축 단지에서 대지지분이 12평 정도면 어느정도라고 볼 수 있을까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 단지에서 대지지분 12평은 평균보다 약간 높은 편에 속하며, 향후 일반분양 면적과 권리가액 산정에서 비교적 유리한 위치로 평가됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 투자의 핵심인 대지지분 12평은 '수도권 일반 아파트 기준으로는 무난한 편이나, 사업성을 결정짓는 절대적 우위라고 보기는 어려운 수준'입니다.
대지지분 12평이 갖는 가치와 사업성을 용적률 관점에서 정리해 드리겠습니다.
평형 배정의 기준: 통상 재건축 시 전용 84㎡(34평형)를 추가 분담금 없이 받기 위해서는 대지지분이 약 13~15평 정도 필요합니다. 12평이라면 현재 소유한 평형에 따라 다르겠지만, 국민평형(84㎡)을 신청할 때 어느 정도의 추가 분담금이 발생할 가능성이 높은 수치입니다.
용적률과의 관계: 대지지분만큼 중요한 것이 해당 단지의 현재 용적률입니다. 만약 12평의 지분을 가졌더라도 현재 용적률이 180~200%를 넘는다면, 새로 지을 수 있는 일반 분양 물량이 적어 사업성이 떨어집니다. 반면 용적률이 150% 이하라면 12평의 가치는 훨씬 높아집니다.
상대적 평가: 5층 이하 저층 연립은 대지지분이 20평을 넘기도 하므로 12평은 작게 느껴질 수 있습니다. 하지만 서울 강남권이나 목동 등 고층 재건축 단지들의 평균 대지지분이 10~13평 수준임을 감안하면, 12평은 재건축을 추진하기에 결코 부족하지 않은 표준적인 수치입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 단순히 지분 숫자만 보지 마시고 '기부채납 비율'과 '제3종 일반주거지역' 여부를 함께 확인하셔야 합니다. 지분이 12평이라도 땅의 용도가 높아야(종상향 등) 일반 분양가를 높게 책정해 귀하의 분담금을 낮출 수 있기 때문입니다.
성공적인 재건축 투자를 위한 기초 분석에 이 답변이 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
해당 단지의 전체 대지면적을 총 세대수로 나눈 평균 대지지분이 12평보다 높은지 확인하여, 본인의 지분이 단지 내에서 상위권인지 비교해 보시기 바랍니다.
이번에 투자 목적으로 재건축을 진행하려고 하는 구축 단지를 좀 보고 있는데 대지지분이 12평 정도 되는 거 같더군요. 대지지분이 엄청 큰 것은 아닌 거 같은데 재건축 단지에서 대지지분이 12평 정도면 어느정도라고 볼 수 있을까요?
==> 대지지분이 12평이라면 아파트 단지 고려시 많은 편에 해당되지 않고 보통 수준이라고 할 수 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축 투자에서 대지지분은 급지표처럼 쓰이기 때문에 감을 잡아두는 게 정말 중요합니다
대지지분 12평은 작지도 크지도 않은, 중상정도로 보시면 됩니다
다만 지역·용적률·세대수 규모에 따라 체감은 달라집니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 아파트에서 세대 당 평균 대지지분은 10~15평 정도 됩니다. 보통 15평 넘어가면 사업성이 우수하고 20평 초과 시 사업 진행이 수월하게 진행될 것이라 생각합니다.
12평 정도면 입지에 따라 재건축이 진행될 수도 진행되지 않을 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 재건축 대지지분은 15평 이상이어야 신축 배정이나 사업성에 좋다는 기준이 있습니다.
대지지분 12평 정도일 경우 향후 34평을 배정을 받기 어려울 수도 있고, 1:1 재건축이나 추가 분담금에서 부담이 클 수 있으니 좀 더 살펴 보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재건축 단지 내 대지지분 12평은 일반적으로 재건축 추진이 가능한 수준이지만 사업성을 확정하기에는 변수가 많습니다. 최근 공사비 상승과 부동산 시장 침체 그리고 금리 인상 등은 사업성을 악화시키는 주요 요인으로 작용하고 있습니다.
용적률의 경우 기존 153퍼센트에서 최대 300퍼센트까지 상향하더라도 지역 조례나 도시계획에 따라 세대수 확대가 제한될 수 있어 주의가 필요합니다. 실제 사례를 보면 분당 무지개마을 12단지는 대지지분이 12평 내외임에도 용적률 제한과 공사비 부담으로 추진이 쉽지 않은 상황입니다. 반면 광명 하안주공 등은 용적률 상향을 통해 사업성이 개선된 사례도 있으나 이 역시 시장 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
결론적으로 대지지분 숫자 하나만 보기보다는 해당 지역의 규제 완화 가능성과 분담금을 결정할 공사비 추이를 함께 살피는 것이 중요합니다.