다가구주택(빌라) 전세계약 질문드립니다.
사용승인 : 16년도
공시가격 : 15.7억 (집품 어플 추정시세 28억)
근저당 : 7.2억
선순위 보증금 : 19.1억 (9가구)
전세 보증금 : 2.3억
현재 계약을 진행하려는 매물입니다.
공시가격에 비해 근저당과 선순위 보증금은 높지만 임대인이 임대사업자 등록되어있어 보증보험은 가입할수 있다고 합니다.
현재의 임차인은 보증보험이 가입되어있다고 보증서도 사진으로 받아보았는데 임대차 기간은 1년이지만 보증기간은 반년정도로 나와있어서 추후 제가 입주 후 보증보험 가입하려했을때도 문제가 될만한 사항인지 궁금합니다. (보증보험 가입 후에도 문제될 사항인지)
※첨부사진은 문제가 있다고 판단시 내리도록 하겠습니다.
상단에 적은 정보와 추가로 집품, 내집스캔 어플로 유료 검사를 받아봤을때 소유권 침해, 보증금 분쟁 이력 없음을 확인했습니다. 추가로 확인하거나 계약시 특약에 넣어야 할 문구가 있는지 궁금합니다.
친절한 답변 미리 감사합니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
선순위 보증금이 높지만 보증보험 들수 있으면 괜찮아 보입니다.
계약 시 특약사항에 보증보험 심사 거절 시 계약해지 할 수 있다는 문구 정도만 적어두시면 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 임대사업자인 임대인이 의무적으로 보험에 가입이 되어 있더라도 보증한도에 대해서는 확인이 필요합니다. 즉 보증금 전액에 대한 보증보험 한도가 되어 있는지를 확인하셔야 하고, 계약기간간 보증보험이 종료되었을때 질문자님 스스로전세보증보험에 가입을 하시려는 경우에는 사실상 위 조건이라면 가입이 어려울수 있어보입니다.
선순위임차인과 선순위근저당 주택가격등을 고려하였을 때에는 계약자체가 위험할수 있는 계약에 해당되어 보이며, 특약을 설정하더라도 별도 현재 리스크가 크게 줄어들 것으로 보이지는 않습니다.
그리고 첨부한 사진상으로는 보증기간의 경우는 만기까지 유지는 가능한 것으로 보이긴 합니다.