임대인의 일방적 시설 철거 및 차량 진입 요구 관련 상담

Question

안녕하세요. 임대인와 분쟁이 있어 조언을 구하고자 합니다.

임대계약 당시 상황

• 해당 건물을 임차하며, 용도는 애견카페 운영으로 명확히 고지하고 계약을 체결했습니다.

• 건물 앞 마당에 반려견이 뛰어놀 수 있도록 펜스를 설치하는 것에 대해 임대인의 사전 동의를 받았습니다.

• 다만, 목적물이 임대인의 농지와 인접해 있고,
  목적물의 건물 뒤편을 이용하여 농지로 가는 다른 길이 있음에도 자재 및 공구 운반을 이유로
  임대인이 임차 마당을 가로질러 통행할 수 있도록 요구했습니다.

• 이에 따라, 임차인 비용으로 영업상 필요하지 않은 출입문 2개를 별도로 설치해주었습니다.
  (해당 문은 임대인의 농지 접근 편의를 위한 목적)

현재 발생한 문제

• 펜스를 설치하던 중, 임대인이 갑자기
  “가을에 농지 나무를 베어갈 때 트럭이 마당 안으로 들어와야 한다”는 이유로
  펜스 4칸과 기둥 2개를 철거 해야 한다고 요구하고 있습니다.

• 즉, 트럭이 마당 내부(인조잔디 구역)로 진입해 나무를 실어가야 한다는 주장입니다.

임차인의 입장

• 해당 사업장은 24시간 무휴 애견카페이며,

• 반려견들이 마당에서 상시 뛰어노는 구조이기 때문에 트럭 진입은 안전상 위험,영업 중단 불가, 고객 신뢰 하락 우려

• 또한, 펜스는 임차인 소유 마당에 시공된 인조잔디 또한 임차인 비용으로 설치

• 트럭이 진입할 경우 인조잔디 훼손, 펜스 재조립 시 구조 약화 우려, 해당 시간 동안 영업 중단으로 인한 손해 발생 가능성 있음

임대인은 “어쩔 수 없으며 문 닫아야지”라며
무조건 요구를 수용해야 한다는 입장입니다.

궁금한 점

임대인이 농지 작업을 이유로, 임차인의 영업 공간 내부로 트럭을 진입시키는 요구를 일방적으로 강행할 수 있는지

• 임대 목적물(마당 포함)에 대해 임차인의 사용·수익권이 우선하는지 여부

• 임대인의 요구를 거부할 수 있는 법적 근거가 있는지

• 만약 허용해야 한다면, 손해배상·영업손실 보상·원상복구 비용 청구가 가능한지

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임대차 계약 당시에 이미 임대 목적을 임대인에게 명확하게 설명하셨고 임대인도 동의하여 임대차 계약이 체결되신 상황으로 보입니다.

이 경우 임대인은 임차인이 임대 목적에 맞게 임대 목적물을 사용하게 해 줄 법적인 의무를 부담하게 되며 만약 임대인이 이런 의무를 위반하여 임차인이 임대 목적물을 임대 목적에 맞게 사용하기 어렵게 된다면 이는 임대인의 의무불이행을 구성하게 됩니다.

따라서 이 경우 임차인은 임대인에게 계약사항 의무이행을 요구할 수 있고 임대인이 의무 이행을 하지 않는다면 계약 위반을 이유로 계약을 해지하고 그로 인해 발생한 모든 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

임대차 계약의 내용상 임대인에게는 계약상 의무를 이행할 법적 의무가 있습니다.

임대인과 원만하게 협의가 된다면 가장 좋겠으나 임대인이 도저히 말이 통하지 않는 사람이어서 임대목적에 맞게 사용하기 어렵게 된다면 결국에는 법적으로 손해의 배상을 청구하실 수밖에 없겠습니다.

현재 어떤 손해가 발생했는지 특정을 해보시는 것이 필요합니다

임대인과의 협의 과정 및 현제 문제되고 있는 상황 전부에 대해서 증거를 남겨두시고 추후 법적 분쟁으로 번졌을 경우를 대비하는 것이 필요하겠습니다.

임대인과의 대화 내용을 모두 증거로 남겨두시는 것이 좋습니다.