재개발 매물 매입 시 조합원 자격 승계 조건은 어떻게 되나요?
기존 소유자가 조합원 자격을 가지고 있던 매물을 매입할 경우, 해당 자격이 자동으로 승계되는지, 아니면 특정 시점 이전 매입이나 실거주 요건 충족 등의 조건이 붙는지 궁금합니다. 특히 소유권 이전만으로는 부족하다는 얘기가 있어 혼란스럽습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발 매물 매입 시 조합원 자격 승계조건이 있습니다. 일단 조합원 설립인가 전에 매입을해야하며 등기까지 마쳐야 합니다. 또한 실거주 요건이 있을 수도 있으니 이를 잘확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
단순히 매물을 매입했다고 조합원 자격이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
소유권 이전 시점이 보통 정비구역 지정일 이전 or 조합설립 인가 전 매수해야 승계가 가능하며 조합마다 정관에 조합원 가격 승계 요건이 따로 규정되어 있습니다.
보통 실거주 요건은 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
재개발 매물을 매입할 때 조합원 자격이 자동으로 승계되는 건 아닙니다. 조합설립인가 시점에 해당 부동산의 등기부상 소유자에게 조합원 자격이 주어지는데, 그 이후에 소유권을 이전받더라도 원칙적으로 조합원 자격은 이전되지 않습니다.
다만 예외적으로 조합원 지위를 승계할 수 있는 경우가 있습니다.
첫 번째로 조합 정관이나 도시정비법상 조합원 지위 승계에 관한 규정이 있어야 합니다. 대부분의 경우 조합 정관에 조합의 동의와 승계 신청을 통해 가능하도록 되어 있습니다. 만약 정관이나 관리처분계획에 '승계 불가'라고 명시되어 있다면 승계할 수 없습니다.
두 번째로, 매수인이 조합원 지위를 승계하려면 조합에 매수 사실을 통보하고, 조합원 지위 승계신청서를 제출해 조합의 동의를 받아야 합니다. 그리고 만약 조합원 자격 유지에 실거주 요건이 있다면 이를 충족해야 합니다. 예를 들어 세대주 전입이나 일정 기간 실거주 등의 조건이 붙을 수 있습니다.
특히 중요한 건 매매 시점입니다.
조합설립인가 이전에 매입하면 매수인이 자동으로 조합원이 됩니다.
조합설립인가 이후부터 관리처분계획인가 이전까지 매입하는 경우에는 조합 정관과 동의, 승계 신청 절차에 따라 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
하지만 관리처분계획인가 이후에는 원칙적으로 조합원 승계가 불가능하고, 일반분양 대상자로 분류됩니다.이렇게 조합원 자격은 등기만으로는 자동 이전이 되지 않고, 조합과의 승계 합의 및 신청 절차를 통해 가능해지는 것이기 때문에 반드시 조합에 승계신청을 하고, 동의를 받아야 합니다.
또한 실거주 요건이 따로 적용되는 경우도 있습니다. 최근에는 재개발 조합원분양권 우선공급 요건으로 입주 전까지 일정 기간 실거주를 요구하는 경우가 많습니다. 이 부분은 조합원 자격 자체와는 별개로, 분양신청 이후 분양권 유지 및 우선공급권 행사 요건에 해당되기 때문에 매입 전에 반드시 조합 정관, 관리처분계획, 분양신청 공고문을 확인하셔야 합니다.
결론적으로 조합설립인가 이전 매입은 자동으로 조합원 자격이 넘어가지만, 그 이후라면 조합 정관의 규정에 따라 조합의 동의와 승계신청 절차를 거쳐야 하고, 관리처분계획인가 이후에는 승계가 불가능합니다. 참고하세요!!