재개발 조합원지위 이전에 관해 질문있습니다
- 투기과열지구에 속해있는 재개발 물건의 경우 관리처분인가 전에 매매를 해야 조합원지위가 양도 되는걸로 아는데 기준이 계약일 기준인지 잔금까지 다 치루고 등기가 나온날이 기준이 되는건지 궁금합니다.
2.투기과열지구의 재건축 아파트의 경우에는 조합설립을 기준으로 조합원지위 양도가 가능한데 재개발 구역에 포함된 나홀로 아파트의 경우에는 어떤 적용을 받는건가요?
3.수진1구역,신흥1구역은 공공재개발인데 공공재개발의 경우에는 조합원지위 이전에 관해 달라지는점,유의할점이 따로 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
민간재개발의 경우 조합 정관과 총회의 결정에 따라서 조합원 자격 시점이 결정이 되게 되는데 일반적으로 지정 및 고시일 이전 토지 및 건물 소유자만 조합원으로 인정을 받게 됩니다. 또한 공공 재개발은 공공기관이 시행을 하게 되고,
권리산정 기준일이 고시가 되게 됩니다. 기준일 이전 소유자만 분양 신청권 및 권리를 인정을 받게 되고 공공재개발에서는 조합원이라는 개념이 없고 권리자라른 법적인 용어로 통용하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2025년 10.15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 재지정된 현 시점에서 매우 중요한 내용입니다. 질문에 대해 정리해드립니다.
1. 조합원 지위 이전 기준 시점 (계약일 기준)
결론부터 말씀드리면, '계약일'이 기준입니다.
법적 근거: 도시 및 주거환경정비법] 제39조 및 관련 유권해석에 따르면, 재개발 조합원 지위 양도는 매매계약 체결일(계약금 지급일)을 기준으로 합니다.
실무: 관리처분인가 전까지 계약금만 지급하고 계약서를 작성하면 됩니다. 잔금 납부나 등기 이전은 그 이후에 진행되어도 무방합니다. 다만, 거래 사실을 입증하기 위해 계약서에 확정일자를 받거나, 관할 구청에 실거래가 신고를 하는 것이 안전합니다.
2. 재개발 구역 내 '나홀로 아파트' 적용 기준
재개발 구역에 포함된 모든 주택(나홀로 아파트 포함)은 기본적으로 '재개발' 규정을 따릅니다.
재개발 기준 적용: 재건축 규정(조합설립 인가 시점 기준)이 아닌, 재개발 규정(관리처분인가 시점 기준)을 적용받습니다. 즉, 관리처분인가 전까지는 원칙적으로 조합원 지위 양도(매매)가 자유롭습니다.
주의사항: 투기과열지구 내에서는 재개발이라도 '10년 보유 5년 거주' 등 예외 조건에 해당하지 않으면 매매가 제한될 수 있으니, 본인의 보유 기간과 거주 기간을 확인해야 합니다.
3. 수진1구역, 신흥1구역 (공공재개발) 유의사항
성남시 수진1구역, 신흥1구역은 LH가 참여하는 공공재개발 구역입니다. 공공재개발은 민간 재개발과 다른 '권리산정기준일' 규정을 적용받습니다.
권리산정기준일: 공공재개발은 지구 지정 시점이 아닌, 사업 후보지 발표 시점에 '권리산정기준일'이 고정됩니다.
유의점: 이 날짜 이후에 신축된 빌라나 지분 쪼개기로 취득한 물건은 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
조합원 지위 양도: 일반 재개발과 마찬가지로 관리처분인가 전까지는 매매가 가능하지만, 매수인은 해당 물건이 권리산정기준일 이전 물건인지, 입주권이 정상적으로 나오는지 반드시 확인해야 합니다. 공공은 투명성이 강하므로 불법 사항에 대한 현금청산이 더 엄격히 적용됩니다.
재개발 물건의 지위 이전은 계약일 기준입니다. 공공재개발은 권리산정기준일 이전 물건만 입주권이 나오니 매매 시 이 점을 가장 유의해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재개발의 경우는 조합원지위 양도 시점은 계약일 기준이지만, 잔금 납부와 관리처분인가 여부에 따라 법적으로 중요한 시점이 달라질 수 있습니다
,나홀로 아파트의 경우, 재건축은 조합설립을 기준으로, 재개발은 관리처분인가 후 양도 가능한 조건입니다
,공공재개발의 경우, 규제와 절차가 다를 수 있으며, 조합원지위 양도에 특별한 유의사항이 있으므로, 관련 규정을 확인하고, 법률 상담을 받는 것이 중요합니다
양도 시점에 대해 관리처분인가와 조합설립 시점 등을 정확히 이해하고, 해당 구역의 공공재개발 계획을 따르는 것이 중요합니다
공공재개발은 투기과열지구와 청약 규제가 강화될 수 있기 때문에, 양도 과정에서의 추가 규제가 있을 수 있습니다
이에 따라 법적 규정에 따라 조합원지위 양도에 영향을 미치는 요소들이 달라질 수 있습니다
투기과열지구에 속해있는 재개발 물건의 경우 관리처분인가 전에 매매를 해야 조합원지위가 양도 되는걸로 아는데 기준이 계약일 기준인지 잔금까지 다 치루고 등기가 나온날이 기준이 되는건지 궁금합니다.
==> 계약일 기준으로 판단합니다.
2.투기과열지구의 재건축 아파트의 경우에는 조합설립을 기준으로 조합원지위 양도가 가능한데 재개발 구역에 포함된 나홀로 아파트의 경우에는 어떤 적용을 받는건가요?
===> 아파트 단지라도 재개발지역에 포함되어 있는 경우 재개발 기준으로 판단해야 합니다.
3.수진1구역,신흥1구역은 공공재개발인데 공공재개발의 경우에는 조합원지위 이전에 관해 달라지는점,유의할점이 따로 있는지 궁금합니다.
==> 추가적으로 확인이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
투기과열지구 재개발은 관리처분계획 인가 이후에 새로 사는 사람은 조합원이 될 수 없고 그 이전에 사면 조합원이 될 수 있습니다.
관리처분인가 이전에 실제 양수가 완료되어야 조합원 지위 승계가 안전합니다.
단순 계약일만 앞서 있고 관리처분 인가 후에 잔금 등기가 넘어가면 지위 양도 금지 규정에 걸릴 위험이 큽니다.
실무에서는 관리처분인가 전에 잔금, 등기까지 완료를 안전선으로 봅니다.
감사합니다.