전세사기가 어떻게 해서 발생되었는지 알고싶네요?
전세사기로 인한 피해자가 지금도 증가하고 있는 추세이기에 전세사기가 왜 일어났는지 그 원인이 무엇인지 궁금하네요. 어떻게 전세사기가 발생하게되었고 피해자가 얼마나 많은지도 알고싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
새로지은 빌라나 오피스텔에 전세사기가 많았습니다
집값이 많이오를때 전세가를 높게 책정해서 세입자들이 입주했는데 집값이 떨어지고 전세가도 떨어졌습니다
그때 세입자들이 이사를 할려고 집을 내놔도 나가지도 않고 임대인들도 보증금을 못내주는 상황이 옵니다
만기지나서 임차인들이 임대차등기명령을 신청하고 전세사기로 이어지는 건수가 점점 늘어납니다
제일문제는 임대인들이 여러채를 가지고 있다 한건을 해결못하면 도미노처럼 쓰러지는 집들이 많았습니다
작심하고 사기를 친사람도 있었지만 이런사례들때문에 전세사기가 심각하게 많아지게 된거 같습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
최근 발생한 전세사기의 경우 갭투자 및 깡통전세로 인해서 전세사기를 당하는 경우가 많았습니다. 그 이유는 저금리로 인해서 많은 개발이 이루어지고 유튜브 등에서 신축빌라 및 부동산에 대한 관심이 매우 커질 때 쯤 시세를 알기 어려운 신축빌라의 경우 많은 전세금으로 적은 투자의 갭투자 수요도 많고 대출이 비교적 쉬워 깡통전세가 많았을 때입니다. 그리고 나서는 지금과 같이 경제가 힘들어지고 금리가 높아 지면서 더욱 전세금을 뱉어내야 하는 임대인들이 파산등을 함으로써 피해가 더욱 심해지거나 하고 있습니다. 사실 이는 폭탄돌리기 처럼 이어졌던 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기라는게 현재는 임대차 만기시 보증금 미반환 사고를 모두 포함하여 말하고 있습니다만, 사실상 처음부터 임차인 보증금을 노린 고의성있는 범죄행위의 경우 전세사기라 하는게 맞고, 일반적인 보증금 미반환의 경우는 보증금 미반환사고로 보는게 맞습니다.
이러한 전세미반환 사고가 일어난 가장 큰 이유는 주택가격이 하락하면서 새로운 임차인을 구해도 현재 임차인의 보증금전액 반환이 어려워지는 경우 많이 발생하게되고, 심지어는 깡통전세의 경우 주택을 매도해도 현 임차인 보증금을 반환할수 없는 상태로써 발생하게 됩니다, 특히 빌라등에서는 그동안 시세가 정확하지 않은 상태에서 높은 전세금을 받는 무자본 갭투자가 진행되었는데 부동산 하락기가 시작되면서 해당 매물들이 모두 전세사고로 이어지게 되면서 그 피해가 커지게 된것으로 보시면 됩니다, 사실상의 피해자는 현재 매우 많은 상황이며, 보증보험에 가입하여 대체가 가능한 경우를 제외하고도 보증금 반환자체가 불가한 피해자는 빌라등의 매물이 많은 지역을 중심으로 범위가 매우 크게 발생하게 되었습니다. 정확한 수치산정은 어렵지만 피해규모만 최대 15조원에 달할 것으로 나와았습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택도시보증공사(HUG)에 의하면 올해 1분기 전세보증금 반환보증보험 사고액은 작년도 1분기 대위변제액 보다 50.8% 증가했다고 합니다. 작년도 한해동안 전국에서 약 2만여명이 보증금을 받지 못해 HUG에 반환 신청을 했고 계속해서 증가하고 있는 상황이라고 합니다.
최근 전세사기가 많이 발생한 것은 주택가격 상승시기를 맞아 차익 실현이 쉬웠고, 직업을 구하기 위한 수도권 집중화 현상으로 비교적 저렴한 빌라에 대한 수요가 많았는데 특히나 신축 빌라는 실거래 가격을 알기가 힘든 점을 이용해서 가격을 부풀리기가 쉬웠던 점 등 몇가지 요소가 복합적으로 어우러져 전세사기로 이어진 것입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로서 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨주고나서 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락으로 후속 임차인 수급에 문제가 생겨 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.
다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
예를들면 선순위 대출이 있는 경우 언전하다고 하고 전세계약을 했다가 선순위가 경매로 넘어가면서 전세금을 못 받는경우가 있고 또한 10억짜리 아파트에 8억 전세로 들어 왔는데 10억 아파트가 7억이 되어 매매를 해도 전세금보다 적은 경우 보증금 회수가 난감한 경우도 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
전세사기로 인한 피해자가 지금도 증가하고 있는 추세이기에 전세사기가 왜 일어났는지 그 원인이 무엇인지 궁금하네요. 어떻게 전세사기가 발생하게되었고 피해자가 얼마나 많은지도 알고싶습니다.
==> 전세사기 발생원은 임대차계약에 대해서 잘 모르는 사회초년생을 대상으로 발생되었다는 것입니다. 이러한 사건이 발생원인은 다음과 같습니다.
매매가격대비 높은 전세가율
신탁등기된 부동산을 위탁자가 동의없이 계약체결
권리관계를 정확히 해석하지 못한 경우
대리인과 계약서 관련절차가 미흡한 경우 등에 발생됩니다.
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