부모와 자녀가 같이 구입한 아파트에 대하여 매매시 배분에 관한 질의(세금 등)
현재 어머니와 자식둘이 자금을 모아 어머니 명의로 아파트 분양 되었음(같이 거주중)
아파트 구입 투입비용은 어머니(20%), 아들1(30%), 아들2(50%) 이며, 지속적으로 잔금대출 및 이자를 아들1과 아들2가 갚고 있음
(가족간의 차용증을 작성하였으며, 금액은 2억 1천 7백만원 이하임.)
이에따라, 아파트 구입 투입비용은 아들1과 아들2 비중이 높아질 예정임.(어머니 10%, 아들1 35%, 아들2 55%)
구입한 아파트에 대하여 매매시 아파트 구입비용 비중에 따라 나눌예정
질의: 매매시 아파트 구입비용 비중에 따라 나눌예정인데, 증여 및 세금 문제 여부확인과 문제 없을시 사전에 준비해야할 사항들을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 단독명의를 공동명의 지분으로 나누기 위해서는 결론적으로는 매매나 증여를 통해 진행하여야 합니다, 다만 질문처럼 구매시점부터 자녀분들의 돈이 투입된 경우라면 매매의 방식으로 진행하여 공공명의를 하시는게 맞을듯 보이며, 이럴 경우 기존 투입된 자금에 대해서 차용증이 있는 만큼 구매자금으로 대체할수 있을 듯 보입니다. 단, 현재 대출에 대해서는 은행측에 문의를 해보셔야 할듯 보이는데, 일반적으로 단독명의로 받은 주택담보대출이 공동명의가 되면 채무자에 대한 담보가치가 하락하기 떄문에 기대출의 문제가 생길여지가 있습니다. 그러므로 사전에 은행을 통해 가능여부와 잔행방법에 대해서는 상담을 미리 받아보시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
명의는 어머니 명의인데 돈은 자녀분들이 더 냈으면 세법상 증여로 볼 수 있습니다.
세법상 등기부상 소유자는 실질적은 재산 보유자로 간주합니다.
아들1, 아들2가 실질적으로 구입비 대부분과 대출상환 부담하는 것은 소득 없이 재산을 준 것처럼 보일 수 있습니다.
이런 경우 매매 대금을 비율대로 나누더라도 소유권은 어머니 것이니 자식에게 돈을 나눠주는 행위로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
아주 중요한 질의입니다. 가족 간 자금 공동투자와 실질 지분 분배 문제는 세금 문제가 얽히기 쉬우니 정확히 정리해드릴게요.
1. 현재 상황 요약
아파트는 어머니 단독 명의로 분양되었고,
실질 자금은 어머니 10%, 아들1 35%, 아들2 55% 기여함.
아들들이 계속 잔금대출 및 이자 상환 중이며,
차용증 작성함. 금액은 증여세 과세기준인 2억 1,700만 원 이내.
2. 매매 시 세금 이슈 핵심 요점
[문제점 1] 등기명의와 실질 지분이 불일치
어머니 단독 명의 = 법적으로 어머니 소유 100%
매매 대금 전액이 어머니에게 가면 증여 이슈는 없음
하지만, 매매대금 중 일부를 아들들에게 분배하면 ‘증여로 간주’될 수 있음
국세청은 "명의신탁(명의만 빌림)"은 인정하지 않음.
따라서 실제 기여도와 상관없이 명의자 기준으로 과세합니다.
3. 세금 리스크와 회피 방법
[리스크]
매매대금을 비율대로 나누면,
어머니가 아들들에게 증여한 것으로 간주되어 증여세 발생할 수 있음.
특히 차용증이 실제 대여거래로 인정되지 않으면 위험 커짐.
[해결방안]
1.지금이라도 명의 정리 (공동명의 등기)
실거래가보다 낮은 가격으로 아들들에게 지분 이전 등기 가능.
단, 이때도 차용증 + 이자 지급내역이 입증되어야 증여세 회피 가능.
아들 명의로 지분 이전 시 취득세 및 등기비용 발생.
2. 매매대금 전액을 어머니가 수령하고, 나중에 분배 시 국세청은 이 경우 증여로 간주할 수 있음. 차용증, 송금내역, 이자지급, 아파트 유지비용 등 철저한 자금 흐름 입증 필요
[사전 준비사항]
1. 차용증 외 추가 입증자료 준비
실제 송금내역 (은행계좌)
이자 지급내역
대출 원리금 상환 증빙 (아들 이름으로 상환한 자료)
공동 생활비 및 아파트 유지비 부담내역 등
2. 가능하면 ‘명의 정리’ 선행
실소유지분만큼 공동명의 등기하는 것이 증여세 리스크 제거에 가장 확실
등기 전 감정평가 받아 적정 가격으로 지분 양도 입증
3. 세무사 상담
국세청 해석은 점점 엄격해지는 중이라,
가족 간 공동투자 → 명의불일치 → 증여 간주 문제에 매우 민감
증여세, 소득세, 취득세 모두 고려해 전략적으로 접근 필요 합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에 증여 한도는 10년간 최고 5천만원까지 가능하고 초과분에 대해서 증여세를 납부하시면 됩니다.
하지만 차용증이 있기 때문에 상계처리를 하면 될 것으로 보이고 또한 매매 시 어머님명의의 1주택뿐이라면 양도소득세는 2년 보유(거주)후 비과세 처리 가능할 것으로 보여 집니다.
보다 정확한 절세 방법을 위해서 인근 세무사님과 함께 논의를 해 보시는게 가장 확실한 절세방법으로 보여 집니다.
감사합니다.