양도세 부과에 대하여 알고싶습니다.
저는 시골 출신이나 경기도에 주소지를 두고 서울에 있는 회사에서 일을 하고 있습니다.
6,7년 전에 고향에 있는 농지를 매입하였고 3년이 지나서 농지를 용도 변경하고 우사를 건축을 시작했고 지난해 준공검사가 완료되었습니다.
지금의 직장생활을 그만두고 고향에서 어머님 모시고 살 생각이었죠.
그런데 최근 여러 사정으로 그 계획을 진행하기 힘들게 되었습니다.
그렇게 되니 우사는 팔아야 하는 상황이 되었습니다.
이러한 경우의 양도세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀하신 상황을 토대로 판단하면, 농지를 취득 후 용도 변경하여 우사를 신축하고, 이후 처분(양도)하려는 경우인데요, 양도소득세 부과 여부는 여러 요건에 따라 달라집니다. 핵심은 이 부동산이 비사업용 토지인지 사업용 토지인지, 또는 감면 대상인지입니다. 아래에 관련 내용을 정리해드릴게요.
기본 구조: 농지 → 축사(우사) 신축 → 매각 이 경우 중요한 요소는 다음과 같습니다.1. 취득 시점과 보유 기간취득한 지 6~7년 되셨고, 3년 이상 보유 후 우사를 신축하셨다면, 장기보유특별공제는 가능할 수 있습니다.
2. 직접 농사를 짓거나 축산업에 종사했는지 여부농지나 축사 관련 양도세 비과세나 감면은 "실제 영농에 종사했는지" 여부가 가장 핵심입니다.
3. 현재 주소지 및 실제 거주 여부주소지가 경기도이고, 실제 거주는 서울에서 직장생활 중이라면, 귀농 목적 비과세나 감면 요건에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.
4. 우사의 용도 및 신고 현황우사가 사업용으로 사용되었는지(예: 축산업 등록), 단순 신축만 했는지 여부에 따라 양도세율이나 감면 적용이 달라질 수 있습니다.
가능한 양도세 판단 기준구분내용비고일반 양도세개인이 소유한 비사업용 토지를 매각할 경우장기보유공제 가능, 세율은 기본 6~45% + 지방세 10%비사업용 토지 중과세율 ,실사용 목적이 없거나 거주/경작하지 않은 경우, 세율 20% 가산 (실효세율 최대 77%)농지/축사 감면, 실제 농업 종사 및 8년 이상 경작/축산 → 감면 가능귀농인, 고령 농업인 등 요건 필요, 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 적용 가능 (최대 30%)10년 이상 보유 시 30% 공제 가능
질문자님의 상황 적용 요약직접 사용(축산업 운영 등) 없이 신축만 한 상태로 매각한다면 → 일반적으로 비사업용 토지로 간주되어 중과세율(최대 77%)이 적용될 수 있습니다.
단, 장기보유특별공제는 적용 가능 (보유 기간에 따라 최대 30% 공제).
실제 우사 운영 사실(축산업 등록/실적)이 있다면 ‘사업용’ 판정이 가능할 수 있습니다.
추천드리는 조치해당 토지와 우사의 등기부등본 확인 : 용도, 지목, 건물 용도 등을 확인하세요.
우사의 사용 실적 여부 : 축산업 등록, 소 키움 실적, 전기/수도 사용 등도 실사용 입증 자료가 됩니다.
세무사 상담 권장 : 실제 신고 시 "비사업용 중과" 여부가 제일 중요하기 때문에, 전문 세무사 상담을 통해 중과 피할 수 있는 여지를 검토해보시는 것이 좋습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
양도소득세는 부동산의 보유 기간, 용도, 양도금액 등에 따라 달라지므로, 우사와 농지에 대한 세부적인 정보로 양도소득세. 계산을 해야 합니다
그러니 세무사와 상담을 통해 정확한 계산과 절세 방법을 알아보는 것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
해당 질문으로만 답변드리기는 정확한 답변을 드리기는 어렵지만 상황에 따라 다른 경우를 말씀드리겠습니다.
축사를 실질적으로 운영했고, ‘영농(축산) 사실’을 어느 정도 증빙할 수 있는 경우
만약 건축 이후 일정 기간이라도 축사를 실제 운영하여 농업경영체 등록, 사료 구입 증빙, 사육기록 등 관련 자료가 있다면, 부분적으로라도 “자경”으로 인정받을 여지가 있을 수 있습니다. 다만 8년을 채우지 못했으므로 큰 폭의 감면(8년 자경농지 감면)은 어렵고, 일반 농지로서의 일부 특례(소규모 감면 등)가 있는지 전문 세무사와 확인해야 합니다.
축사를 거의 운영하지 않고, 용도변경 후 실사용 사실이 미미한 경우라면, 일반 부동산(건물+부지)으로 보아 양도소득세를 산출합니다. 보유기간 6~7년 가량이면 단기 양도는 아니므로 중과세까지는 아니고, 기본 세율(6~45%) 구간에 해당합니다.
부동산 취득 당시 감면이나 혜택을 받았는지 여부도 중요한데요. 농지 취득세 감면 등을 받은 후, 정해진 기간 내에 실제 영농(축산)을 하지 않은 것으로 간주되면, 추가 추징이 발생할 수 있습니다. 반드시 구입 당시 발급받은 취득세 영수증, 감면 신청서 등을 확인해보시기 바랍니다.
실제 절세 전략이나 신고 절차는 반드시 전문 세무사와의 상담을 권장드리겠습니다.
