요양원 매매 후 매수인의 임의 소방 수리비 잔금 공제 요구

Question

법적 대응 가능할까요?

​1. 사실관계

​3월 28일: 요양원 매매(권리금 및 시설) 계약 체결

​4월 19일: 임대차 만료로 시설 명도/인도 완료

​4월 21일: 매도인(본인) 요양원 폐업 처리

​5월 중순: 관할 구청의 요양시설 현장 실사(구조, 환경, CCTV, 소방설치 등) 결과 '요양시설 적합' 승인 받았다고 했음

​5월~9월: 매수인의 서류 미비로 인해 인허가가 계속 지연됨

​8월 15일: 매수인이 "소방에 문제가 있다"는 문자만 보냈을 뿐, 수리 여부나 견적, 사전 동의에 대한 언급은 전혀 없었음

​9월 10일: 매수인 최종 허가받아 요양원 개업

​현재 상황: 매수인과 중개업소(컨설팅)가 매수인이 임의로 지출한 소방시설 수리비를 잔금에서 공제하고 지급하겠다고 주장 중

​2. 계약서 주요 특약 사항

​특약 제1조 / 제9조: "현 시설상태에서의 권리 양도·양수 계약임"

​특약 제11조 (양도인 부담 조건): "매수자의 인가 불가에 따른 시설인가가 가능하게 하는 시설비용, 생활실 면적 미비 부분, 감독청의 잔금 완료 전 시정 요청을 받은 보강 시설물, 방염성적서와 비용은 양도자가 부담한다."

​3. 질문 사항

1.​5월 구청 실사 당시 '적합' 판정을 받아 감독청의 공식 시정요청이 없었고, 8월 문제 발생 시 사전 동의나 수리 기회조차 주지 않은 채 매수인이 임의 처리한 수리비를 특약 제11조를 근거로 잔금에서 공제할 수 있는지요?

2.​매수인의 서류 미비로 4개월간 인허가가 지연된 기간 발생한 시설 문제나 추가 비용을 매도인이 부담해야 하는 의무가 있는지요?

3.​매수인과 중개업소가 잔금 공제를 강요하며 지급을 미뤄 내용증명을 보냈는데 합의를 보자고 연락이 오는 상황 입니다 . 어떻게 해야 하는지 조언 부탁 드립니다 .

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

계약서와 같은 처분문서는 특별한 사정이 없는 한 기재된 문언대로 의사표시의 내용을 인정하고, 해석에 이견이 있으면 문언의 내용, 약정의 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합하여 합리적으로 해석합니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 특약 제11조는 인가 불가에 따른 시설비용과 잔금 완료 전 감독청의 시정 요청을 받은 보강 시설물을 양도인 부담으로 정하고 있으므로, 구청 실사에서 적합 판정을 받고 공식 시정 요청 없이 결국 인가가 났다면 매수인이 임의로 지출한 수리비는 위 조항에 해당하지 않는다고 다툴 여지가 큽니다.

잔금에서 공제하겠다는 주장은 결국 수리비 상당 채권으로 상계하겠다는 것인데, 상계는 쌍방이 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 그 이행기가 도래하여야 가능합니다(민법 제492조 제1항). 따라서 매수인이 특약상 수리비 청구권이 있다는 점, 즉 감독청의 시정 요청 등 특약 요건을 충족하였다는 점을 먼저 입증하여야 하고, 매수인의 서류 미비로 지연된 기간에 생긴 비용은 특약 사유에 해당하지 않는 한 매도인이 부담할 근거가 약합니다.

합의에 응하시기 전에 매수인에게 감독청의 시정 요청 문서, 수리 견적서와 영수증을 요구하시고, 귀하는 구청 실사 결과와 8월 문자, 인허가 지연 경위 자료를 정리해 두시기 바랍니다. 매수인이 근거를 제시하지 못하면 잔금 전액과 지연손해금을 청구할 수 있고(민법 제397조 제1항), 합의가 되지 않으면 지급명령이나 잔금 청구 소송으로 진행하실 수 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

5월 실사에서 적합 판정을 받았는데 8월에 소방 문제라는 문자 한 통 뒤 매수인이 임의로 고친 비용을 잔금에서 빼겠다고 하니 납득하기 어려우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 공제 여부는 감독청 시정요청이 있었는지보다, 그 소방 수리가 인가를 받기 위해 꼭 필요했는지에 달려 있습니다.

1. 특약 제11조는 시정요청만 정한 조항이 아닙니다

특약은 시정요청을 받은 보강 시설물과 별도로 인가가 가능하게 하는 시설비용도 양도인 부담으로 정하고 있습니다. 매수인은 이 앞부분을 근거로 삼을 가능성이 높으니, 인가 과정에서 소방 보완이 실제 요구 조건이었는지부터 확인하셔야 합니다.

2. 지연 기간과 임의 수리는 다툴 여지가 있습니다

매수인 서류 미비로 늦어진 넉 달 사이 생긴 문제나, 견적과 동의 없이 지출한 금액까지 그대로 부담할 근거는 약합니다. 필요하고 적정한 범위를 넘는 금액은 공제를 거절할 수 있습니다.

3. 그런데 나머지 잔금까지 묶여 있는 점은 따져보셨을까요

다툼이 있는 금액을 넘어 잔금 전체를 미룰 근거는 약합니다. 합의할 때 다툼 없는 금액은 먼저 받고, 늦어진 기간의 지연손해금도 협상 카드로 쓰실 수 있습니다.

지금은 구청 실사 결과와 인가 과정의 보완요구 서류, 매수인의 수리 내역과 견적서를 받아 확인하시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.