상가임대차 환산보증금문의드립니다

Question

경남지역상가 임대를하려고합니다

보증금 1억 월세 260(부가세별도)로 환산보증금이

3억6천인데

추후2년뒤 재계약하여 월세가 5프로상승하여 273만원으로오르면 환산보증금이 3억7300이되어

경남지역 환산보증금범위 3억 7천이 넘어가게되면 이후 재계약시에는 월세상승5프로제한 적용을못받게될까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상가건물 임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

즉, 5% 초과 인상을 금지하는 제11조, 제10조 제3항 단서는 준용하지않으므로 환산보증금을 초과하는 경우 5% 초과 인상이 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록을 할 수 있는 임차인이 영업용으로 사용하기 위하여 임차한 건물에 대한, 「상가건물 임대차보호법」 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 환산보증기준 이하로 체결된 계약에 「민법」보다 우선적으로 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 환산보증금 기준을 초과하는 상가건물 임대차에는 ｢상가건물 임대차보호법｣의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호 규정 등의 일부 규정만이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항).

따라서 재계약에 따른 월세상승으로 환산보증금을 초과하게 된다면, 월세제한규정(동법 제10조 제3항 단서)이 적용되지 않게 됩니다.