임대차 재계약 불공정 거래 조언 부탁드립니다ㅜ

Question

안녕하세요.

서울에서 상가를 임차해 3년째 영업 중인 임차인입니다.

계약 만료를 앞두고 재계약 조건 때문에 상담을 요청드립니다.

■ 현재 계약 조건

- 보증금: 8,000만 원

- 월세: 400만 원

- 계약기간: 3년 (3월 31일 만료 예정)

■ 건물주 제안 조건

- 보증금: 8,400만 원

- 월세: 460만 원

- 계약기간: 3년 재계약

- 건물주 측 설명:

“3년 계약이니 매년 5% 인상분을 미리 반영한 금액” 1년 단위마다 갱신할꺼 3년치 한번에 올리자 이런식 입니다.

■ 제 상황

- 건물주가 같은 건물 바로 아래층에서 영업 중이라 관계가 중요함

- 분쟁 없이 원만하게 해결하고 싶음

- 계약갱신요구권 사용 가능 시점 (현재 3년 사용)

■ 제가 궁금한 점

1. 상가건물임대차보호법상

‘연 5% 인상’을 3년치 미리 합산 인상하는 것이 가능한지

2. 계약갱신요구권 사용 시

→ 월세 420만 원 / 보증금 8,400만원 조건(각5% 인상) 으로 3년 재계약 체결이 가능할지..?

→ 건물주 말대로 1년마다 월세 5% 보증금 5%

각각 인상해서 재계약 할 수도 있는건지.. 궁금해요ㅠㅠ

3. 만약 월세 460만 원으로 계약 체결 후

법정 인상 한도 초과분에 대해

추후 반환 청구가 실제로 가능한지도..

4. 3년 고정 계약(월세 460)

vs

1년 단위 갱신(연 5% 인상)

→ 어떤 방식이 법적으로 안전한지

5. 계약기간 중 가게를 타인에게 양도할 경우,

기존 임대차계약을 새 임차인이 승계하면

건물주가 임대료를 다시 인상할 수 있는지..?

(ex. 계약기간 3년 중, 1년 영업하다가 가게를 양도하게 되면 제가 계약한 조건 그대로 남은기간 2년동안 그대로 유지되는건지? 아니면 새 계약을 하면서 건물주가 월세나 보증금을 엄청 올려버릴 수 있는건지 그게 궁금합니다..)

분쟁까지는 원하지 않으며 원만한 협의를 하고 싶습니다. . 요새 장사도 안되는데 너무 힘드네요.. 하 도와주세요.. 간절합니다.. 상세한 상담 부탁드립니다ㅠㅠㅠㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 원칙적으로 3년치를 한 번에 올리는 것은 법적으로 맞지 않습니다. 상가임대차보호법상 매년 5% 한도이며 3년 미리 합산 인상은 무효입니다.

2. 네 가능합니다. 계약갱신청구권 행사 시 10년 연속 계약 보장이 가능합니다.

3. 초과분 반환 소송 시 반환 받을 수 있긴 하지만 시간 허비와 스트레스가 큽니다. 처음 계약할 때 제대로 계약하시는 것이 좋습니다.

4. 1년 단위가 안전합니다. 3년 치를 미리 땡겨서 받는 건 법적으로 맞지 않을 뿐더러 임대인에게 이득이 가는 구조입니다. 임차인에게는 손해입니다.

5. 승계 시 기존 조건 그대로 갑니다. 양도 시 건물주 동의만 받으면 가능합니다.

임대인과 협의를 원만하게 해결되길 바랍니다. 법적인 테두리 안에서 협의 하자고 해보시길 바랍니다.

감사합니다.