계약갱신청구권에 대한 임차인의 불명확 표현
동일 임차인과 2018년 11월 즈음부터 2년씩 이번이 총 4번째 계약했습니다.
현재 계약은 2024년 11월~ 2026년 11월까지 전월세 계약이구요.
2024년 8월 초에 임차인에게서
“별다른 일이 없다면 우리는 갱신해서 지냈으면 합니다.”
“22년에 재계약이 되었다 보고 올 11월에 계속 유지되도록 계약갱신청구권을 고려해주시면 감사하겠습니다.“ 라는 내용의 문자를 수신했습니다. 이후 유선상으로는 “청구권을 사용하겠다” 는 의사와 관련된 사항은 일절 없었으며, 계약 조건에 대해서만 협의했습니다.
이 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사했다고 보는게 맞나요?
정확히 청구권을 행사하겠다는 표현도 없었고, 이때까지 거의 동일한 수준의 조건으로 계속하여 재계약을 해왔기때문에 계약갱신청구권을 행사한 계약이라고 인지하지 못했습니다.
그런데, 2025년 10월 현재 임차인에게서 “저희는 갱신의 경우여서 3개월전에 연락드리는 상황입니다. 1월말경에 이사를 원합니다.“ 라는 개인사정으로 2026년 1월에 나가신다는 내용으로 문자를 받았습니다.
2024년 11월 ~ 2026년 11월 기간의 계약서는 작성하지 않은 상태이며, 이전계약대비 5%가량 월세를 올려서 재계약한 상태입니다.
-임차인은 계속하여 ”5% 월세 인상조건으로 임대인과 조건 협의 및 계약이 완료되었기 때문에 계약갱신청구권 행사한 계약을 임대인이 수락했다. “ 라고 주장하는 상황입니다. 부동산 중개수수료 부담을 누가할지 논쟁이 있는 상황이라 도움 받고자 글 올립니다..
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
제시된 문구와 경과로 보아 임차인의 “계약갱신청구권”이 명시적으로 행사된 것으로 보기는 어렵습니다. 임차인이 ‘갱신을 희망한다’, ‘청구권을 고려해달라’는 표현을 사용했지만, 법에서 요구하는 명확하고 구체적인 청구 의사표시(갱신을 요구한다는 취지)에 미달합니다. 또한 이후 5% 인상된 조건으로 재계약 협의를 마쳤다면 이는 새로운 임대차계약 체결(자유계약)로 해석될 여지가 높습니다.법리 검토
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약기간 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신요구 의사표시를 명확히 해야 효력이 발생한다고 규정합니다. 단순히 “계속 거주하고 싶다”거나 “갱신을 고려해달라”는 언급은 청구의사로 보기 어렵고, 실제로 법원도 모호한 표현이나 조건 협의 전제의 발언은 청구권 행사로 인정하지 않는 입장입니다. 또한 5% 인상 등 조건 변경이 합의된 경우에는 갱신요구권 행사 후 존속되는 계약이 아니라 새로운 계약으로 간주됩니다.구체적 판단 요소
(1) 임차인의 문자는 “갱신요구”가 아닌 “희망 의사 표현” 수준임
(2) 이후 월세 인상 조건으로 계약이 협의된 점 → 실질적으로 ‘새로운 계약’ 체결
(3) 계약서 미작성 상태라면 기존 계약의 묵시적 갱신일 가능성은 있으나, 이는 임대인의 동의 하에 성립한 것으로, 법정 갱신요구권 행사와는 별개임
따라서 임차인이 주장하는 “갱신요구권 행사 계약”은 법적 근거가 부족합니다.실무적 조언
임차인의 주장대로 갱신요구권 계약으로 인정된다면 중개수수료는 통상 임차인이 부담하지만, 본 건은 새로운 조건의 재계약이므로 임대인과 임차인이 각자 절반씩 부담하거나 실질적으로 거래를 주도한 쪽이 부담하는 것이 관행입니다. 향후 분쟁을 방지하기 위해 계약서를 재작성하고, “임차인의 갱신요구권 미행사 및 신규 계약 체결에 따른 중개수수료 분담”을 명시하십시오.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
일단 위와 같은 내용만으로는 계약 갱신 청구권을 행사하였다고 보기는 어려우나 적어도 계약조건에 대해서 크게 변동된 바도 없고 계약서를 작성한 것도 아니라면,
묵시적 갱신이 이루어진 상황이라서 임차인이 언제든지 3개월전에 계약 해지를 통지하고 퇴거를 할 수 있는 상황으로 보입니다
이때 중개 수수료에 대해서 임차인이 부담하기로 기존 계약서에 정한 게 아니라면 그 비용 부담은 임대인에게 있다고 할 것입니다. 이상입니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
문의주신 경우에는 임차인의 일방적 의사표현이 있었을 뿐으로 쌍방 합의하에 이루어진 재계약으로 보는 것이 조금 더 타당하신 경우로 이해됩니다.
다만 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있기에 가급적 변호사와 대면 또는 전화상담을 거친 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.