경제
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대한민국 금융시장에서 부동산 투자신탁인 리츠 (REITs) 활용으로 주택시장을 안정화 시킬 방법은 없는지요?
자본주의 시장에서 자연스럽게 주택시장이 안정화 되지는 않겠지만, 그렇다고 법으로 강제화 시키는 것도 어렵다면
자연스럽게 유도하는 넛지효과의 관점에서 대한민국 주택시장에 부동산 투자신탁인 리츠 (REITs)를 활용하는 방법은
과연 가능성이 있는지 전문가 분들의 의견이 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공공, 민간 리츠가 임대주택을 대량 보유해 기관화하면 전세, 월세 시장 변동성을 줄이는 데 기여할 수 있습니다. 다만 세제 인센티브, 장기 자금 유입 구조가 뒷받침되지 않으면 실질적 가격 안정효과는 제한적입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 공급의 안정화 : 프로젝트 리츠 통한 직접 개발 및 참여
과거에는 리츠가 이미 완공된 건물을 매입해 운영하는 데 집중했다면, 2026년부터 본격화될 프로젝트 리츠는 개발 초기 단계부터 리츠가 사업에 직접 참여하도록 설계되어 있습니다.
- 넛지 효과: 정부가 주택 공급을 강제로 늘리기보다는, 리츠 인가제를 등록제로 완화하고, 초기 공모 의무 시점을 준공 이후로 미뤄 민간 자본이 자발적으로 주택 개발에 뛰어들도록 유도합니다.
- 기대 효과: 건설사들이 프로젝트 파이낸싱에만 의존하던 위험한 구조에서 벗어나, 자본을 기반으로 한 보다 안정적인 주택 공급체계가 마련됩니다. 이로 인해 주택 수급 불균형에서 비롯되는 가격 급등 현상을 막는 완충 작용을 기대할 수 있습니다.
2. 임대시장 안정화 : 기업형 임대주택 확대
지금까지는 개인 다주택자가 임대시장을 주도해왔지만, 이로 인해 전세 사기나 갑작스러운 월세 전환 등 다양한 위험이 발생했습니다. 리츠를 활용한 기업형 임대주택은 이러한 문제를 완화하는 데 큰 역할을 할 수 있습니다.
- 넛지 효과: 정부는 3기 신도시 등 우수한 택지를 리츠 사업자에게 우선 공급하고, 현물출자에 대한 과세 이연 혜택도 제공합니다. 이를 통해 토지주가 리츠에 땅을 맡기고 임대주택 사업에 동참하도록 유도합니다.
- 기대 효과: 개인 임대인보다 자산 규모가 크고 투명한 리츠가 집주인이 되면, 임차인은 10년 이상 안정적으로 거주할 수 있으며, 보증금 반환 등에 대한 불안도 줄어듭니다. 이러한 구조는 전세 가격의 과도한 등락을 억제하는 데 도움이 됩니다.
3. 가계 자산 다각화 : '내 집'에 대한 집착 완화
'부동산만이 답'이라는 인식 때문에 많은 자금이 실물 주택 매수에 몰렸고, 이는 시장 불안정의 주요 원인이었습니다.
- 넛지 효과: 소액으로도 부동산 수익을 기대할 수 있는 상장 리츠 시장이 활성화되고, 배당소득에 대한 분리과세(9%) 혜택이 확대되어, 아파트를 직접 사지 않아도 꾸준한 부동산 수익을 얻을 수 있는 길이 열립니다.
- 기대 효과: 실물 주택 투자 수요가 리츠 같은 간접 투자 상품으로 분산되면서, 주택 매수세가 진정되고 시장 가격 역시 점차 안정될 것으로 예상됩니다.
4. 정책 실효성과 앞으로의 과제
최근 발표에 따르면 2025년 말 기준 국내 리츠 자산 규모는 약 118조 원에 이르렀고, 주택 리츠의 비중도 꾸준히 늘고 있습니다. 이를 두고 전문가들은 리츠가 주택시장 안정화 도구로 충분한 가능성을 지닌다고 평가합니다.
다만, 실질적인 효과를 위해서는 다음과 같은 조건이 뒷받침되어야 합니다.
- 금리 환경: 리츠는 대출 금리에 매우 민감하므로, 2026년 금리 인하가 실제 조달 비용 감소로 이어져야 사업성이 유지될 수 있습니다.
- 세제 혜택 지속: 취득세 감면, 법인세 혜택 등 민간 리츠가 주택 사업에 적극 참여할 수 있도록 정부의 정책 지원이 계속 보장되어야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
리츠를 활용한 주택시장 안정화는 직접 소유 대신 수익권 투자를 유도하는 강력한 넛지가 될 수 있습니다. 개인이 무리하게 대출 받아서 실물 주택을 사는 대신에 리츠를 통해 소액으로 주택시장의 수익을 누리게 함으로써 영끌 수요를 금융시장으로 흡수 시킬 수 있습니다. 기업형 임대 리츠가 양질의 장기 임대주택을 대량 공급하게 된다면 전세 사기 걱정 없는 주거 대안이 생겨서 공포 섞인 매수 심리가 자연스럽게 완화됩니다. 그리고 다주택자가 실물주택을 관리하는 대신 리츠 배당을 받도록 세제 혜택을 강화하면 시중의 매물이 늘어나고 가격이 안정되는 선순환이 가능합니다. 즉 리츠는 부동산을 소유에서 배당으로 바꾸고 투기에서 간접투자로 전환할 수 있으며 이를 통해서 시장에 유동성을 공급하고 주거 안정성을 높이는 효과도 기대할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
한국에서 리츠를 주택시장 안정화에 활용하는 넛지 효과 유도는 안정화 가능성이 높다 생각합니다.
리츠는 장기임대주택 공급을 확대하고 개인 투자자들의 소액 참여를 유도하면 투기적 수요를 분산시키고 전월세 시장을 안정화할 수 있다고 개인적으로 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
리츠는 주택을 전부 가지거나 하나도 못가지는 현재의 이분법적 시장을 지분만큼 가질 수있는
유연한 시장으로 바꾸는 혁신적인 도구 입니다.
정부가 적절한 세제 혜택과 규제 완화라는 넛지를 계속 제공한다면, 자본주의 틀 안에서
주택시장을 연착륙시킬 수 있는가장 유력한 대안이 될 것입니다.
다만 정부는 주택을 투자의 관점에서 보지 말것을 강조하고있습니다.
주택가격을 최대한 안정화시키는 것을 목표로 지향하기때문에
리츠에 세제 혜택이나 규제 완화를 하는 것은 현실적으로 조금 어렵다고 보는 입장입니다.
즐거운 설 연휴 되세요~