채무변제용 가등기 어떻게해야할까요?

안녕하세요. 문제가 생겨서 이렇게 글을 올립니다.

1억4천만원을 받아야합니다. 차용증은없지만 통장거래내역과 변제하겠다는 각서를 받아놓은 상태입니다.

(제가 감당한 이자등등은 포함되지않은 순수원금입니다)

채무자가 1억1천짜리 오피스텔 명의를 가져가라 합니다.(보증금1천.월세50만을 내고있는 세입자가 있음)

제가궁금한것은

첫번째. 제가명의이전을 하게되면 1가구2주택자가 되는데 세금이 많이 나올까요?

그럼 제가 명의이전한 의미가 없는거 같거두요

두번째. 오피스텔은 깨끗한 물건입니다.제가 1순위로 담보를설정한다면 가등기?근저당권설정? 제가 어떻게 해야 가장 유리할까요..1억1천 오피스텔에 1억4천을 채무변제가등기를 올려도 되는건가요?

질문이 많습니다..명의이전이냐..가등기이냐..정말어찌할바를 모르겠습니디. 도와주세요