월세로 살고 있는 오피스텔이 경매로 넘어갔습니다.
서울에 보 1000 / 월 50 으로 룸 컨디션 대비 주변 시세보다 월등히 저렴한 집에 월세로 입주했습니다.
입주 당시 집 주인은 지금 근저당이 잡혀있고 곧 경매로 넘어갈 예정이라 시세보다 저렴히 내놨다고 했습니다.
하지만 경매에 넘어가도 제가 입주하는 조건은 최우선 변제를 받을 수 있는 금액이며,
본인(집주인)이름으로 저당이 잡힌 거고, 본인 배우자 명의로 제가 살고 있는 집을 낙찰 받을 거라 걱정하지 않아도 된다고 했습니다.
추가로 임대차 계약서 특약 사항에 '임차인(질문글 작성자)이 원할 경우, 임대차 계약 기간 이내여도 즉시 보증금을 반환 받을 수 있다.' 라는 항목을 삽입해주었습니다. (공인중개사를 끼지 않고 집주인과 직접 거래했습니다.)
그 이후, 잔금 치루고 입주한 당일에 전입신고를 하였고, 등본상 현재 거주지엔 저 혼자 세대주로 기입된 상황입니다.
(이 때 전입신고만 했고, 확정일자는 받지 아니하였습니다.)
약 3개월을 거주하던 중에 오늘, 법원으로부터 안내문을 받았습니다.
내용은 해당 부동산이 경매에 넘어갔고 현재 점유자의 상황을 확인하기 위해 방문했으나, 만나지 못하여 안내문을 남긴다는 내용으로, 안내문을 받는 본인이 소액임차인 or 확정일자를 받은 임차인일 경우 '초본', '임대차계약서'를 XX앞으로 보내라는 내용의 안내문이었습니다.
해당 안내문을 받은 즉시 집주인에게 연락을 취하여 상기한 내용을 말하며, "저는 전입신고만 했고 확정일자는 받지 않았다. 확정일자를 받아야 하느냐?" 라고 물었습니다.
이에 집주인은 "확정일자 받을 필요 없다. 그리고 최초 계약시에 설명했던 것처럼 본인 측에서 경매를 낙찰 받을 거니 걱정하지 말라"며, 정 걱정이 되거든 임차인 본인에게 특약사항에 기재했던 '임대인이 원할 경우 계약기간 이내라도 보증금 즉시 반환'을 해주시는 거냐?는 문자를 보내면 답장으로 "네, 즉시 반환 해드리겠습니다."라고 문자를 보내주겠다고 했습니다.
이후 통화를 마무리 하고 문자로 특약 사항에 대해 다시 한 번 확인하는 문자를 보냈고, 임차인은 즉시 그 내용을 지키겠다는 약속의 답장을 보내줬고, 이후 연락을 마무리 한 상황입니다.
질문을 요약하자면 이렇습니다.
확정일자를 받지 않아도 되는 지?, 받아야 한다면 확정 일자 신청 시에 집주인에게도 따로 연락이 가는 지?
특약사항과 문자로 다시 한 번 확인을 받은 내용(보증금 반환에 관한)이 법적 구속력을 갖는 지?
만일, 집주인이 특약사항을 지키지 않고 보증금 반환을 거부 했을 때, 확정일자를 받지 않은 제가 법의 보호를 받아 최우선 변제 대상으로 보증금을 반환 받을 수 있는 지?
질문 글이 길어 죄송합니다.
자세히 알려주시면 감사하겠습니다.
1) 확정일자를 받지 않아도 최우선 변제 대상이 될 수 있지만, 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여, 경매나 공매 시에 후 순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
집주인에게 연락이 가지 않습니다.
2) 특약사항과 문자로 다시 한번 확인을 받은 내용이 법적 구속력을 갖습니다.
즉, 임대차 계약서에 특약사항으로 명시된 내용은 법적 효력을 가집니다.
집주인은 특약사항에 따라 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
집주인이 특약사항을 지키지 않고 보증금 반환을 거부했을 때, 확정일자를 받지 않았더라도 법의 보호를 받아 최우선 변제 대상으로 보증금을 반환받을 수 있습니다.
3) 전입신고를 하였다면 최우선 변제 대상이 될 수 있으며 서울시의 경우 보증금 1억 5천만 원 이하인 경우 5천만 원까지 최우선 변제 대상이 됩니다.
집주인과의 특약사항과 문자 메시지 내용 등을 근거로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
특히, 집주인이 경매 낙찰 시 임차인에게 보증금을 반환하겠다고 약속한 부분은 중요한 근거가 될 수 있습니다.
안내문에 기재된 주소로 초본과 임대차 계약서를 보내시는 것이 좋습니다.
현재 상황에서는 집주인의 약속을 믿고 기다리되, 만약 문제가 발생할 경우 법적 조치를 취할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다. 임대차 계약서, 문자 메시지 등 모든 관련 증거를 잘 보관해야 합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.
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