안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀하신 카카오 전세대출(보증서 대출)의 경우, “선순위 채권(근저당) + 임차보증금 ≤ 주택 시세(감정가/KB시세/거래가액)” 이 조건을 충족해야만 전세보증금 반환보증 가입과 함께 대출이 가능해요.
지금 상황을 다시 정리해보면
근저당: 2억 500만원
전세보증금: 1억 5000만원
합계: 3억 5500만원
등기부 거래가액: 3억 5200만원
초과액: 300만원
이렇게 300만원 초과가 문제인데요.
원칙적으로는 이 조건이 충족되지 않으면 전세대출 실행이 어렵습니다.
왜냐하면 혹시라도 집이 경매로 넘어가게 되면, 전세보증금을 보호하기 위해서
그 ‘시세 이하’ 안에서 보증금 순위를 계산하기 때문이에요.
그런데, 희망이 있는 경우말씀주신 것처럼
특약으로 잔금일 당일 근저당 말소가 명확하게 약정서에 포함되고, 그 말소확인서, 영수증, 근저당 말소예정증명서 같은 자료를 대출 실행일 전에 제출 가능하다면 은행이나 보증보험사(서울보증, HUG 등)에서 검토 후 가능 판정을 받을 수도 있어요.
이 경우 대출 심사 과정에서
‘말소 조건부로 심사 통과’ → 잔금일에 근저당 말소 확인 후 바로 실행
이런 방식으로 처리되는 사례가 꽤 있습니다.
현실적인 해결책 2가지집주인과 협의해 500만 원 정도 전세보증금을 낮추는 방법
이러면 애초에 초과 문제도 없고, 추가 협의 부담도 없겠죠.
근저당 말소를 확실하게 약속하고, 관련 서류(말소확인서)를 미리 확보
이 경우 은행 심사 담당자와 직접 상담해보시는 게 제일 좋습니다.
(담당 지점 심사자랑 이야기해보면 ‘말소 확정’ 조건으로 가능 여부 알려줍니다)
추가 팁KB 시세 없는 신축 아파트라면 감정평가액이나 매매거래 사례 기준으로 시세 인정하는 경우도 있으니, 해당 은행 지점에 ‘시세 평가 방식’도 문의해보세요. 경우에 따라 최근 거래가 기준으로 다시 시세를 반영해줄 수도 있어요.
혹시 가능하면 해당 아파트 같은 평형 최근 실거래가를 조회해보고 은행에 “최근 거래가 기준으로 시세 반영 가능한지”도 문의해보세요. 이걸로 300만 원 초과분을 커버할 수도 있으니까요. 참고하세요!!