채권금액과 임차보증금의 합계가 시세 초과인 주택에 대한 전세대출 가능 여부
안녕하세요.
전세집을 구하고 있는데요.(가계약만 한 상태)
카카오전세보증금대출을 이용하려고 합니다.
상품 안내서에
'선순위 채권금액(근저당 등)과 신청하려는 임차보증금의 합계가 시세 초과인 주택'은
대출이 불가능하다고 명시되어 있습니다.
KB 시세 없는 1월 입주 신축 아파트 입니다.
등본상 근저당 2억 500만원 존재 (약60%)
전세보증금 1억 5000만원
합계는 3억 5500만원
등기부등본 거래가액 3억 5200만원
근저당+전세보증금 > 거래가액
약 300만원 초과인 상황
대출실행이 어려울까요?
일단 특약에 잔금일 당일 근저당은 모두 말소하고 당일 상환 영수, 확인서 받는 조건으로
진행하는데 그래도 어려울까요?
집주인에게 500정도 낮게 잡아달라고 하고 따로 협의하는게 나을까요...
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀하신 카카오 전세대출(보증서 대출)의 경우, “선순위 채권(근저당) + 임차보증금 ≤ 주택 시세(감정가/KB시세/거래가액)” 이 조건을 충족해야만 전세보증금 반환보증 가입과 함께 대출이 가능해요.
지금 상황을 다시 정리해보면
근저당: 2억 500만원
전세보증금: 1억 5000만원
합계: 3억 5500만원
등기부 거래가액: 3억 5200만원
초과액: 300만원
이렇게 300만원 초과가 문제인데요.
원칙적으로는 이 조건이 충족되지 않으면 전세대출 실행이 어렵습니다.
그런데, 희망이 있는 경우
왜냐하면 혹시라도 집이 경매로 넘어가게 되면, 전세보증금을 보호하기 위해서
그 ‘시세 이하’ 안에서 보증금 순위를 계산하기 때문이에요.말씀주신 것처럼
특약으로 잔금일 당일 근저당 말소가 명확하게 약정서에 포함되고, 그 말소확인서, 영수증, 근저당 말소예정증명서 같은 자료를 대출 실행일 전에 제출 가능하다면 은행이나 보증보험사(서울보증, HUG 등)에서 검토 후 가능 판정을 받을 수도 있어요.이 경우 대출 심사 과정에서
‘말소 조건부로 심사 통과’ → 잔금일에 근저당 말소 확인 후 바로 실행
이런 방식으로 처리되는 사례가 꽤 있습니다.
현실적인 해결책 2가지집주인과 협의해 500만 원 정도 전세보증금을 낮추는 방법
이러면 애초에 초과 문제도 없고, 추가 협의 부담도 없겠죠.근저당 말소를 확실하게 약속하고, 관련 서류(말소확인서)를 미리 확보
추가 팁
이 경우 은행 심사 담당자와 직접 상담해보시는 게 제일 좋습니다.
(담당 지점 심사자랑 이야기해보면 ‘말소 확정’ 조건으로 가능 여부 알려줍니다)KB 시세 없는 신축 아파트라면 감정평가액이나 매매거래 사례 기준으로 시세 인정하는 경우도 있으니, 해당 은행 지점에 ‘시세 평가 방식’도 문의해보세요. 경우에 따라 최근 거래가 기준으로 다시 시세를 반영해줄 수도 있어요.
혹시 가능하면 해당 아파트 같은 평형 최근 실거래가를 조회해보고 은행에 “최근 거래가 기준으로 시세 반영 가능한지”도 문의해보세요. 이걸로 300만 원 초과분을 커버할 수도 있으니까요. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 주택시세는 등기부등본상 거래당시의 가격이 아닌 현재의 주택평가액으로 kb시세나 부동산원시세등을 기준으로 하게 됩니다. 그에 따라 해당 매물의 시세를 확인한뒤 근저당과 전세보증금을 합친 금액이 이를 초과하는지를 확인해보시면 됩니다. 다만, 초과하지 않더라도 90%을 초과하는 경우 대출이 어려울수 있기에 정확한 대출가능여부는 은행을 통해 확인을 해보시는게 필요합니다, 참고로 초과하는 경우에는 보증금을 낮추거나 기존대출을 상환하지 않는 이상 대출은 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금일에 상환말소 조건이면 대부분 대출이 되는데 은행마다 조건이 다르므로
우선 집주인과 협의해 보증금을 500만 원 낮추는 것이 가장 확실한 방법입니다
부동산,임대인과 서로 전세대출이 나오는 쪽으로 협의해서 방법을 선택하시기 바랍니다