첫 주택 매수하려고 하는데요 도움이 필요합니다ㅠㅠ

Question

안녕하세요 전문가 분들의 도움이 필요합니다

1. 부동산 매수하게 되면 계약금 중도금 잔금이 있잖아요, 해당 아파트의 세입자가 전세를 살고 있는 경우에는 어떤 식으로 전세보증금을 받는 걸까요?? 매도인과 매수인 간에 기존 전세보증금은 어떤 식으로 주고 받는 건지 궁금합니다. 잔금에서 깎아주는 건지 아예 별도의 계약으로 보고 주고 받는 건지 궁금합니다.

2. 또한, 6개월 이내 전입의무가 있는 것으로 알고 있는데, 세입자의 계약기간이 많이 남아있는 경우에는 어떻게 해야 하는 건가요?? 계약기간이 많이 남아있거나, 세입자가 버팅기고 안 나간다면 어떻게 대처해야 될지.. 매도인이 거주하고 있는 집만 매수해야 되는 건지... 궁금합니다. 실무적으론 어떻게 풀어나가는 걸까요

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 최근 6.27 대출 규제로 인해서 주택담보대출을 받게 될 경우 6개월 이내 실거주 의무가 있게 됩니다.

즉 기존에 세입자가 있을 경우 먼저 전세보증금을 제외한 금액을 매도자에게 주고 소유권을 가져오고 기존 세입자에 대한 임대인 책임과 의무를 인계 받게 되고 6개월 이내에 전입신고를 해야 합니다. 그럴려면 6개월 안에 기존 세입자 전세보증금을 내어 줘야 할 돈이 필요하게 됩니다. 6개월 이내 전입신고를 하지 못할 경우 대출이 전액 상환이 될 가능성이 크고 다음 대출시에 제한을 받을 수도 있습니다. 6.27 대출 규제로 갭투자는 대출을 활용해서는 하기 힘들 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 매수자와 매도인이 전세보증금과 매매잔금을 상계하는 절차를 계약서 특약에 넣고 실제 잔금지급에서 차감하는 형식을 많이 활용합니다. 매수인은 포괄승계하기 때문에 나중에 임차인이 퇴거한다면 보증금을 반환해주시면 되겠습니다.

2. 만약 세입자가 계약기간이 많이 남아있다면 세입자 퇴거일에 맞춰 전입하는 것이 좋으며 계약서에 반드시 세입자 퇴거와 명도 조건을 명시하는 것이 좋습니다.

   세입자가 계약 종료 후에도 퇴거하지 않을 경우 새 임대인이 직접 보증금을 반환하고 매매 계약 특약에 퇴거 및 명도 불이행 시 해약 또는 손해 배상 조항을 넣으시길 바랍니다.

   감사합니다.