재개발 1+1 주택을 공유물 분할로 지분정리하려고 합니다

Question

현재 재개발 사업시행인가단계입니다. 관리처분인가 전 이고, 비규재지역에 해당합니다. 대지지분이 커서 1+1 주택 나올예정이며, 단독 명의로보유하고 있습니다.

단독명의를 공동명의로 전환하고(지분 분할), 1+1 으로 나오는 입주권을 입주후 공유물 분할로 나누는게 가능한지 문의 드립니다.

만약 이 경우 납부할 세금 측면에서 관리처분인가 전에 명의전환을 하는게 유리한지 후에 하는게 유리한지요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재개발 1+1 주택의 공유물 분할은 입주권 상태(관리처분인저 전)가 가장 안전하며 관리처분인가 전 단독 -> 공동명의 전환 시 취득세 3.85%만 발생하고 분할 시 시가차액에만 양도세, 증여세가 과세됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

관리처분인가 전 공동명의 전환은 보통 증여세 공제 가능성과 별개로 취득세가 발생하실 수 있으며 입주 후 공유물 분할은 가능성 검토가 가능하지만 이전고시일 기준 3년 경과 여부와 소형주택인지 여부가 핵심입니다 차액 정산이 있으시다면 그 부분은 공유물분할이라도 과세 대상이 되실 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

관리처분인가전에는 종전주택 상태의 기준시가로 지분 증여나 양도가 가능해서 과세표준을 낮출 수 있고 인가 전 명의를 분산하는 것이 세금측면에서 유리합니다. 관리처분인가 이후에는 부동산이 입주권 권리로 전환되어 평가 방식이 달라지면 1+1 주택의 가액 차이에 따라서 정산시 양도소득세나 증여세 문제가 복잡해질 수 있습니다. 즉 1+1 물건을 취득할 지분을 미리 정리하려면 관리처분인가 고시 이전에 진행하는 것이 세부담을 줄이는데 효과적입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

단돈명의 주택을 관리처분인가 전에 공동명의로 전환하는 것이 멸실후나 준공 후 입주권 상태에서 지분을 조정하는 것보다 주택의 기준시가 기준으로 증여와 취득세를 산정할 수 있어서 세금 측면에서 더 유리합니다. 미리 지분을 나눠 두면 1+1으로 배정받는 두채의 주택을 공유물 분할 방식으로 정리할때 발생하는 세무적인 부담을 낮출 수 있고 비규제지역이라도 관리처분인가 이후에는 입주권 상태로 평가 방식이 바뀌어서 세부담이 커지므로 인가 전 명의 변경이 좋습니다. 감사합니다.