강제경매결정개시 전세금돌려받을수있나요?

Question

2019년 2월에 다가구주택 전세로 들어와 살고있습니다

당시 확정일자,전세권설정 O 전입신고 X

2년거주후 월세로 3개월살다

2022년 대출받아 같은집,같은주인,같은금액으로 재계약했습니다

이때는 확정일자,전입신고O 전세권설정 X

전세보증금 돌려받을수있을까요?

확정일자를 19년도로 하나요? 22년으로 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

2019년 2월에 전세권 설정에 의한 권리로 인해서 보증금을 반환 받을 수 있지만 건물분에 대해서만 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 그리고 2022년 확정일자 + 전입신고를 하셨다면 그 때 부터 건물+토지분에 대한 우선변제권 순위가 생기게 됩니다.

확정일자+전입신고의 경우 우선변제권을 확보할 수 있지만 전세권설정만 있는 경우 건물분에 대해서만 보증금 반환을

받을수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

2019년 2월에 다가구주택 전세로 들어와 살고있습니다

당시 확정일자,전세권설정 O 전입신고 X

2년거주후 월세로 3개월살다

2022년 대출받아 같은집,같은주인,같은금액으로 재계약했습니다

이때는 확정일자,전입신고O 전세권설정 X

전세보증금 돌려받을수있을까요?

확정일자를 19년도로 하나요? 22년으로 하나요?

==> 전입신고를 하지 않았다면 주임법상 대항력이 발생되지 않아 기존 보증금은 채권으로 남아 있을 뿐이고 경매가 진행되는 경우 거의 보호를 받지 못한다고 봐야 합니다. 확정일자는 19. 2월이고, 전입신고일자는 22년 날자로 기록해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전입신고, 확정일자, 점유 세개의 요건을 모두 갖춘 상태로 전입 익일 0시에 순위가 발생합니다.

따라서 22년 전입일 다음날부터 효력이 있습니다.

이날 이전에 발생한 등기설정이나 선순위 임차권, 최우선 변제금을 빼고 질문하신 분의 배당순위가 있습니다.

따라서 경매금액이 선순위 금액과 질문 하신 분의 보증금 이내라면 안전하다고 볼 수 있겠습니다.

참고가 되셨기를 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

경매 시 낙찰금액에 대하여 우선변제 받으시려면

전입 + 확정일자가 필수 조건이며 전입을 안하신

상태에선 우선변제권이 성립되지 않습니다.

따라서 전입+확정일자 요건이 성립된 22년이

되실 것 같습니다.