이사가기전에 전세보증금 및 전세대출상환이 안될거같아요

Question

내년2월11일이 전세만기및 전세자금대출상환일입니다 9월중순부터 집주인에게 제계약에 대해서 문의하였는데 집을 팔겠다해서 5개월전부터 이사나가겠다는 통보는 해논상태입니다. 하필 설연휴라서 설연휴전 2월8일은 말이안통하고 2월13일날 보증금 상환을 얘기하니 자기가 받을돈이 있는데 어찌될지모르고 최대한 맞춰보겠지만 늦어질수있다고 합니다 매매가격은 비싼편이어서 매매가 이뤄지기는 힘들거같습니다 새로들어갈집은 계약을 해논상태입니다

보증금 2억에 월55만원 월세로 살았는데 2억중에 4천은 우리돈 1억6천은 농협에 전세자금대출입니다

제가 문의드리고싶은부분은

1) 이집과 새집 모두 계약자가 저(아내)인데 만약 제가 이집에 남아있는상태고 남편과 아들만 전입신고로 새집 확정일자를 받을수있는가요

(아니면 반대로 남편과 아들이 여기남고 제가 전입신고 확정일자를 받는게 나은가요 이집에서도 제가 계약자로서 확정일자를 받았고 제명의로 1억6천 전세자금대출을 받은상태입니다)

2) 확정일자는 꼭 전입신고후에만 받을수있는가요 내년2월초중에 이사들어가기로 했고 계약서는 10월18일 작성하고 계약금 지불한상태입니다 만약 전입신고전에 확정일자를 받을 수있으면 계약자 본인이 받아야되는건가요 그러면 현재 이집에서도 제가 계약자로서 확정일자를 받아논상태인데 이중으로 받아도 되는걸까요

3) 전세자금대출은 제명의로 받았는데 집주인기 갚지않으면 저한테어떤피해가 있을까요 농협에서 이집에 질권설정은 해논상태입니다

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.새집에 남편이름으로 전입신고 할 수 있습니다. 판례에서 혼인신고를 한 배우자가 전입신고를 할 경우 대항력을 인정해 줍니다.

대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다.

2.전입신고 전이나 후나 같은 날이나 확정일자를 받는 것에 상관이 없습니다. 확장일자를 언저 받아도 되고 후에 받아도 됩니다.

*우선변제권의 요건은 대항력+확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순위권리자(채권자)보다 우선하여 배당 받을 수 있는 권리입니다.

*대항력은 보통 전입신고를한 다음날 0시부터 효력이 발생하고 확정일자는 확정일자 도장받은 날부터 효력이 발생합니다.

*전입신고를 먼저 하고 확정일자를 며칠 지난 후 했다면 확정일자 받은 날에 우선변제권의 효력이 발생, 확정일자를 먼저 받고 전입신고를 했다면 전입신고를 한 다음 날 우선변제권의 효력이 발생, 전입신고와 확정일자를 같은 날에 했다면 전입신고를 한 다음날에 우선변제권의 효력이 발생합니다.

3. 임대차가 종료되면 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리를 가집니다. 임차인에게 전세보증금 용도의 자금을 대출해 준 은행은, 그 대출금의 회수를 담보하기 위해 임차인의 보증금반환채권에 질권을 설정합니다. 질권자인 은행은 임대차 종료 시 임대인으로 부터 보증금을 직접 반환받음으로써 안전하게 대 출금을 회수할 수 있게 됩니다.