건물 면적이 실제와 다르게 표시되어 있는데 왜 그런가요?

Question

부동산종합공부와 건축물대장을 확인해 보니 건물 면적이 실제 사용하고 있는 면적과 다르게 표시되어 있습니다. 실제로는 증축하거나 구조 변경이 있었던 것 같은데 공적 장부에는 반영되지 않은 것인지 궁금합니다. 이런 경우 단순 측정 오차인지, 미신고 증축이나 등록 오류 때문인지 알고 싶습니다. 또한 건물 면적이 실제와 다를 경우 매매나 대출, 재산세 등에 문제가 생길 수 있는지, 정정이나 합법화 절차는 어떻게 진행해야 하는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

실제 면적이 대장과 크게 다르다면 과거에 허가나 신고 없이 무단으로 확장된 불법건축물일 확률이 매우 높으며 드물게 행정 착오나 측정 방식의 차이일 수 있습니다. 위반 건축물로 적발이 되면 매년 거액의 이행강제금이 부과되며 매매가 정상적으로 이루어지지 않거나 은행에서 담보대출을 거부당할 수 있습니다. 단순 행정 오류는 구청에 정정 신청을 하면 되지만 무단 증축은 건축사무소를 통해 현행법상 합법화가 가능한지 확인한 후에 절차를 밟거나 불법 부분을 철거해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 장부상 면적과 실제 면적이 다른 이유는 여러 이유가 있을 수 있습니다.

불법증축 이나 구조 변경을 함에 신고나 허가를 받지 않은 경우 건축물대장등에 반영이 되지 않은 불법적 요소가 있을 수 있습니다. 또한 아주 오래된 건축물의 경우 착오로 인한 기재가 있을 수 있다고 보여 집니다. 또한 이러한 경우가 많기 때문에 최근 불법건축물 양성화 정책을 통해서 이러한 것들은 표준화하고 정상화하려는 노력을 정부에서 진행을 하고 있습니다. 또한 대출 시 또한 과세시에는 공부상 면적을 기준을 삼기 때문에 문제가 있을 시 지자체 신고를 해서 정상화하는 것이 좋지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

단순 오차보다는 허가나 신고 없이 베란다 확장, 옥탑방 설치 등을 진행한 무단 증축과 구조 변경이거나 과거 행정 장부 등록 오류일 가능성이 있습니다. 추후 위반건축물로 적발되면 매년 수백만원의 이행강제금이 부과되며 은행에서 주택담보대출이나 전세자금대출을 전면 거부 당해서 매매가 불가능해질 수 있습니다. 건축사사무소를 통해서 건폐율,용적률상 합법화가 가능한지 먼저 진단받은 후에 벌금을 내고 사후 허가를 받는 추인 절차를 거쳐서 건축물대장과 등기부등본을 실제 면적에 맞게 정정하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

미신고 증축이거나 과거 장부 작성 과정에서 등록 오류일 가능성이 큽니다.

면적이 다른 경우 현업 부동산 시장에서 매우 자주 발생합니다.

감사합니다.