1기 신도시 같은 노후 계획도시 정비 특별법이 적용되면 용적률이 크게 완화되어 더 높고 넓게 아파트를 다시 지을 수 있어 재건축 사업성이 대폭 좋아지게 되나요?

Question

1기 신도시 같은 노후 계획도시 정비 특별법이 적용되면 용적률이 크게 완화되어 더 높고 넓게 아파트를 다시 지을 수 있어 재건축 사업성이 대폭 좋아지게 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

노후계획도시 특별법이 적용되면 최대 500%까지 용적률 완화와 안전진단 면제 등의 혜택을 받을 수 있어서 아파트를 더 높고 넓게 재건축할 수 있습니다. 이에 따라서 일반분양 물량이 늘어나고 사업성이 대폭 좋아져서 분담금 부담을 낮추고 사업 추진 속도를 크게 단축할 수 있는 발판이 마련됩니다. 다만 용적률이 대폭 높아지는 만큼 인근 기반시설의 과부하 우려가 있어서 지자체별 공공기여 비율이나 세부 기준을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

네 맞습니다. 현재 서울 및 수도권 주택공급이 부족함으로 공급에 정부도 지자체도 적극적이라 볼 수 있고 재건축 및 재개발을 활성화 해서 보다 많은 주택 공급에 노력을 기울이고 있다 볼 수 있습니다. 또한 1기 신도시의 경우 정부 및 지자체의 여러 특혜를 주어 보다 많은 주민이 찬성을 해서 보다 빨리 많은 공급을 하기 위해서 정부로써 많은 인센티브를 부여한다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네, 말씀하신 대로 노후계왹도시 정비 특별법이 적용되면 기존 재건축보다 용적률이나 건축 높이 등에 대한 규제가 완화되므로, 사업성이 좋아집니다. 특히 , 분당이나 일산 평촌 등 1기 신도시는 기존 아파트의 용적률이 높았는데, 이런 문제를 해결 할 수 가 있죠.

실제로 특별정비구역으로 지정되면 법령상 용적률 최대한도의 150%까지 완화할 수 있습니다. 예를 들어 제3종 일반주거지역의 법적 용적률 상한이 300%라면 최대 450%까지 허용될 수 있다는 의미입니다. 용적률이 높아지면 기존보다 많은 세대를 건설할 수 있고, 일반분양 물량도 늘릴 수 있어 조합원들의 분담금 부담을 줄이는 데 유리합니다.

그렇다고 해서 용적률 완화가 바로 재건축 사업성을 대폭 개선할 수 있는 것은 아닙니다.

늘어난 용적률에 따른 공공기여 부담이 발생하고, 도로와 학교 등 기반시설 확충 비용도 고려해야 합니다. 여기에 최근의 높은 공사비와 금융비용까지 반영하면 기대했던 것보다 조합원 분담금이 커질 수도 있습니다. 특히 기존 용적률이 높은 단지는 추가로 확보할 수 있는 일반분양 물량이 제한적일 수 있습니다.

이런 부분을 참조해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

사업성이 대폭 좋아지는 것이 맞지만 시간이 지날 수록 사업비도 상승하여 추가분담금이 커질 것으로 예상합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

1기 신도시의 경우 "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"에 따라서 특별정비구역으로 지정되면 용적률이 상향되는 혜택을 받을 수 있으며, 3종 주거지역인 경우 준 주거지역이나 상업지역으로 변경하는 종상향을 진행하면 최대 500%까지 올릴 수도 있습니다. 하지만 용적률 완화 혜택을 받게되면 공공시설 환수비율도 같이 상승하여 공공주택, 도로, 상하수도 등 기반 시설 설치 등에 활용될 수 있다보니 비례적으로 사업성이 좋아지지 않을 수 있습니다.