공장을 임대계약하여 사용중인데 법적으로 보증금을 보장받을수 있는 법적조치가 있나요?

Question

소규모 공장을 임대하여 사용하는 법인입니다.

원래 공장을 가지고 있지만 공간이 부족하여 다른곳에 소규모 공장을 임대 게약하여 사용중입니다.

그런데 임대 계약을 한 공장 건물 등 부동산이 금융권(농협)에 근저당 설정이 되어있는데 토지와 건물을 매매했을때 들어갔던 비용인거 같습니다

한마디로 공장매매를 위해 금융권에 대출한 금액이 근저당설정이 되어 있는겁니다

저희는 보증금 3000만원에 월세가 450만원 입니다

그런데 알아보니 공장 건물주가 만약 어떤 상황이 발생하여 건물이 경매에 넘어가면 저희의 보증금은 일부 또는 전부 반환받지 못할수도 있다고 합니다.

계약시 우리가 지급한 보증금을 법적으로 보호 받을수 있는 조치가 있을까요?

전세가 아니라 월세라서 전세권 설정은 힘들거같은데 다른 방법이 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법상 의뢰인의 보증금 3,000만 원은 소액임차인 우선변제 대상이 아닐 가능성이 높고, 선순위 근저당권이 존재하여 경매 시 배당받기 어려울 수 있습니다.

전세권 설정이 어렵다면, 대항력 요건인 사업자등록과 인도(점유)를 즉시 갖추어 확정일자를 받아두는 것이 최소한의 조치입니다. 다만, 이는 근저당권보다 후순위이므로 근저당권자의 권리 행사를 우선 막기는 어렵습니다.

건물주에게 보증금 반환 보증보험 가입을 요구하거나, 차라리 보증금을 낮추고 월세를 조정하는 방식의 계약 변경을 권해드립니다. 위험성이 높은 상황이므로 근저당권 채권최고액과 건물 시세를 비교하여 보증금 회수 가능성을 면밀히 따져봐야 할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.