임대차 계약 중 집주인이 바뀔 때 승계여부가 궁금합니다.

Question

전세로 살로 있는 집의 집주인이 매매등으로 중간에 변경되었을 때, 기존 임대차 계약 조건이 새로운 집주인에게 그대로 승계되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

위 규정에 따라 당연승계가 이루어지게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 따라서 집주인이 바뀌기 전에 이미 전입신고와 입주를 마쳐 대항력을 갖추었다면, 보증금, 계약기간 등 기존 계약 조건은 새 집주인에게 그대로 승계됩니다.

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 이 규정을 법률상 당연승계로 보아, 임대주택이 양도되면 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환채무를 면한다고 판시하였습니다. 즉 계약이 끝나면 보증금은 원칙적으로 새 집주인에게 청구해야 하며, 별도로 새 계약서를 쓰지 않아도 기존 계약의 효력은 유지됩니다.

다만 이러한 승계는 대항요건을 갖춘 경우에 인정되는 것이므로, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결처럼 대항요건을 갖추지 못한 임대차에서는 양수인이 당연히 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 현재 주민등록이 임차주택에 유지되고 있는지 확인하시고, 새 집주인의 인적사항과 연락처를 파악해 두시는 것이 좋습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.