전세 임차인이 계약종료 3개월 전 해지요구로 신규 임차인 계약 진행중인데 말을 바꾸는 경우
전세 임대인입니다 현재 상황이 정리가 되지 않고 있습니다
법적인 기준도 중요하고, 하지만 현실적인 조언도 요청 드립니다
1, 전세 임차인은 2년 만기 3개월 전에 종료를 요청했습니다
종료일에 전세금 반환을 요청해서 신규 세입자를 부동산을 통해 구하고 있었습니다
2, 약 2주 후, 신규 세입자가 구해졌다고 연락이 왔고, 실제 계약서 작성은 서로 바빠 아직 하지 못했고,
임차인들이 부동산과 통상적으로 하는 선계약금? 식으로 20만원을 납부했다고 합니다
그리고 부동산이 2군데 연계되어, 수수료가 40만원 발생됐다고 하네요.
3, 그런데 임차인이 상황이 바뀌어, 계약종료를 번복하고 다시 연장하겠다는 의사를 밝혔습니다
이 과정에서 부동산에서는 손해가 발생하여 난감하다는 상황입니다.
임대인인 제 입장에서는 이런 상황이 처음이네요.
1차 질문은, 이 상황은 기존 임차인이 계속 계약연장 의사를 밝히고 퇴거를 거부한다면
법적으로 연장을 해줘야 하는 상황인지, 아니면 의사번복으로 퇴거조치를 할 수 있는지 궁금합니다
2차 질문은, 만약 기존 전세 임차인이 유지를 한다면
선계약금액? 납부한 20만원에 대한 배상액과 부동산간 수수료 40만원은 누가 해결이 필요한지 궁금합니다
3차 질문은,,, 너무 법적인 문제로 가게 되면 서로 맘이 상할 것 같아서 적절한 중재안이 있을지 궁금합니다
제 생각에는 기존 임차인의 계약연장이 만약 법적으로 보장이 된다면
그래도 도리 상 부동산과 신규 임차인에 어느 정도는 배상하고, 임대인인 저도 어느 정도 같이 배상하는 걸 생각해 봤네요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
임차인이 해지 의사를 명확히 통지한 후 이를 번복한 경우에는 임대인이 반드시 갱신을 허용해야 하는 법적 의무가 인정되기 어렵습니다. 해지 통지는 임대인에게 도달하는 순간 효력이 발생하며 이후 번복은 임대인의 동의가 있어야만 효력을 가질 수 있습니다. 따라서 이미 신규 임차인을 위한 준비가 진행된 상황이라면 퇴거 절차를 유지할 수 있습니다.법리 검토
주택임대차보호법상 계약갱신 요구권은 별도의 행사 요건이 있으므로 단순 번복만으로 갱신권이 되살아나는 구조는 아닙니다. 해지 통지가 선의로 이루어지고 임대인이 이를 신뢰하여 신규 임차인 알선에 나섰다면 임차인의 번복은 임대인에게 손해를 발생시키는 결과가 되어 신의성실 원칙상 허용되지 않습니다. 신규 임차인의 선계약금 및 중개수수료는 해지 번복을 한 임차인의 책임이 먼저 검토됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
법적 절차로 가는 경우 임대인은 기존 해지 통지 시점, 신규 세입자 알선 진행 경위, 중개업소 비용 발생 자료 등을 확보해 두어야 합니다. 임차인에게는 해지 번복이 인정되기 어렵다는 점과 그로 인한 비용 부담 책임이 있음을 명확히 서면으로 안내하는 것이 좋습니다. 향후 분쟁 예방을 위해 임차인의 최종 의사를 문서로 확정하는 절차가 필요합니다.추가 조치 또는 유의사항
현실적 해결을 원한다면 임차인이 일부 비용을 부담하고 임대인이 중개수수료 일부를 분담하는 방식이 대안이 될 수 있습니다. 신규 임차인에게는 선계약금 반환 절차를 조속히 안내하고, 향후 동일 문제 재발 방지를 위해 해지 통지의 효력과 번복 가능성에 관해 명확한 규정을 두는 것이 필요합니다.