(임차인)전세보증금 미반환 및 분할수령 관련 문의

Question

📌 상황 정리 (임차인 입장)

• 현재 계약은 묵시적 갱신 상태

• 임대인과 계약 종료를 약 3개월 전에 합의했고, 종료일이 임박한 상황

• 보증금 1억 1천 / 보증보험 없음 / 내용증명 발송 완료 / 등기부 문제 없음

• 며칠 전 새로운 세입자가 구해짐
  

📌 현재 문제 상황

1. 세입자 구하기 이전 보증금 반환에 소극적 태도

임대인 배우자가 세입자가 구해지지 않으니 “법대로 할 수도 있다”, “보증보험 알아봐라” 등 발언

2. 새로운 세입자 구해짐

새 보증금: 9천만원 (기존보다 2천만원 적음)

입주 가능일: 계약 종료일 + 약 2개월 후

3. 본인은

보증금 반환 전까지 계속 거주 예정

전입신고 유지 예정

원래는 계약 종료 다음날 임차권등기 예정이었으나 새로운 세입자의 원만한 계약 성사를 위해 입주날까지 보류 중
(결국 9천만원 반환을 위해가 제일 큼)

4. 임대인은 부족한 2천만원을 따로 준비 중인 것으로 들음 (확실치 않음)

📌 고민 중인 방안

👉안 1 (분할 수령) 희망

• 계약 종료일에 2천만원 먼저 수령

• 신규 세입자 입주일에 나머지 9천만원 수령

👉 안 2 (추후 전액수령)

신규 세입자 입주일에 1억 1천 전액 수령

👉 안 3
계약 종료 후 바로 임차권등기 진행 + 보증금 전액 반환 요구(받을 수 있을거란 생각이 들지 않음)

📌 변호사에게 묻고 싶은 핵심 질문

1. 분할 수령 방식(2천 + 9천)이 법적으로 안전한지

2. 임차권등기를 미루는 것이 위험한지

현재 상황에서 바로 진행하는 것이 맞는지

3. 신규 세입자 입주까지 2개월 대기 시 리스크

그 사이 보증금 반환 지연에 대한 대응 방법

4. 보증금 일부(2천만원) 먼저 받는 것이 불리하게 작용할 가능성

예: 반환 의무 이행으로 간주되는지 여부

5. 현재 상태에서 가장 안전한 보증금 회수 방법

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 고민 중인 분할 수령은 보증금 전액을 변제받는 과정으로 보기에 안전합니다. 다만, 일부 금액 수령 시 ‘나머지 금액에 대한 변제 확약서’를 반드시 작성하여 교부받으시길 권합니다.

임차권등기명령을 미루는 것은 대항력 유지가 핵심입니다. 새로운 임차인이 들어오기 전까지 전입신고와 점유를 유지한다면 큰 위험은 없으나, 만약의 사태를 대비해 신규 임차인과 임대인의 계약 사실을 확인한 후 임대인에게 부족분 2천만 원에 대한 차용증이나 지불각서를 요구하는 것이 안전합니다.

2개월간의 대기 기간에는 보증금 반환 지연에 따른 지연 이자 청구가 가능합니다. 가장 안전한 방법은 임대인과 합의서를 작성하고, 2천만 원을 우선 수령하되 임차권등기명령 신청을 위한 준비를 병행하는 것입니다. 보증금 일부를 받는다고 해서 임대인의 나머지 반환 의무가 면제되는 것은 아니니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

보증금 일부를 반환받는다고 해서 불리한 것은 아니고 다만 이행 전까지 계속하여 거주하거나 임차권 등기를 하셔야 반환이 이루어지지 않았을 때 본인 권리 행사가 유리할 것입니다. 이상입니다.