안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 말씀해주신 상황을 보면 상생임대인 제도를 활용할 수 있을지, 그리고 양도세 비과세 가능성을 확인해야 하는데요.
우선 ‘상생임대인 제도’란?
임대인이 임차인의 계약 갱신 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하고, 일정 요건을 충족하면 양도세 비과세 1가구 1주택 요건에서 실거주 요건 일부를 완화해주는 제도예요.
그런데 중요한 건 2024년 12월 31일까지 잔금 및 등기를 해야 적용 가능하고 '임대인이 기존 세입자와 2022.12.31.까지 계약 갱신을 한 경우' 해당해요.
지금 상황에 적용 가능성
2021.10.13.~2025.6.20 계약
갱신 시점이 2022.12.31. 이전이 아니기 때문에 현행 상생임대인 제도의 적용 대상은 어려운 상황입니다.
이미 계약이 체결된 상태라 상생임대 조건으로 계약갱신을 할 수 없거든요.
양도세 비과세 요건
1가구 1주택 비과세 요건은
보유기간 2년 (조정대상지역은 거주 2년 포함)
1가구 1주택일 것
그런데 지금 1가구 2주택 상태라서 매도 시 양도세 중과 대상입니다.
비과세를 받으려면?진해 아파트를 먼저 정리하거나 일시적 2주택 비과세 요건에 해당해야 하는데 지금 보유기간, 취득시기 등을 정확히 따져봐야 합니다.
일시적 2주택 요건
기존 주택 취득 → 새 주택 1년 이내 취득
새 주택 취득일로부터 2년 내 기존 주택 매도
이 규정이 적용되어야 하는데, 지금은 어려워 보여요.
가장 좋은 방법
진해 아파트 매도 → 1가구 1주택으로 만든 후
서울 아파트 매각 시 비과세 가능성 검토
또는 서울 아파트에 실거주 2년 요건 충족 후 매도
(조정대상지역일 경우 실거주 2년 해야 비과세 가능)
상황에 따라 부부간 증여, 증여 후 거주, 분할 양도 등 다양한 절세 전략도 있을 수 있으니 세무사 상담 한 번 받아보시는 걸 추천드립니다. 참고하세요!!