용적률이 높으면 왜 재건축이 어렵나요?
용적률이 높으면 왜 재건축이 어렵나요?
용적률이 높다는 기준은 어떻게 되는걸까요?
재건축에 어떤 제한이있는건지요?
용적률의 정의는 무엇인가요??
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
용적률은 재건축과 밀접하게 연관되어 있는 핵심 개념인데요,
1. 용적률이란?
아래에 개념 → 기준 → 재건축이 어려운 이유 순으로 쉽게 정리해드릴게요.용적률 = 대지면적 대비 연면적의 비율
예를 들어 대지 100㎡에 건물 총 연면적이 200㎡라면 용적률은 200%입니다.
연면적이란?: 지상 모든 층의 면적을 합친 것 (지하는 제외되는 경우가 많아요)
2. 용적률이 높다는 건 어떤 상태?기존 건물이 지을 수 있는 최대치 가까이 지어져 있다는 뜻이에요.
예를 들어, 해당 지역의 법적 용적률이 250%인데, 이미 현재 건물이 240%로 지어졌다면, 더 이상 늘릴 여지가 거의 없음을 의미합니다.
3. 재건축이 왜 어려운가요?재건축을 할 때 많은 사람들이 기대하는 건: 기존보다 더 많은 세대수로 분양해서 이익 확보
늘어난 용적률만큼 일반분양 물량 확보 → 조합원 부담 줄이기그런데 용적률이 이미 높으면?
법적으로 더 이상 위로 못 짓는다 → 추가 세대 확보가 어려움
결국 일반분양이 줄고, 조합원이 추가 부담을 떠안게 됨
수익성 ↓ → 재건축 추진 동력도 ↓
4. 용적률 기준은 어떻게 되나요?지역과 용도지역에 따라 달라요. 예시로 보면: 용도지역최대 용적률 (일반)1종 일반주거지역약 200% 이하, 2종 일반주거지역 약 250% 이하, 3종 일반주거지역 약 300% 이하, 준주거지역 약 400~500%, 지역마다 도시계획 조례로 달라질 수 있습니다.
요약하면:용적률이 높으면 재건축 시 "더 짓기 어려워서" 경제성이 낮아지고, 조합원 부담이 커지므로 사업 추진이 힘들어지는 경우가 많습니다. 참고하세요!!안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
"용적률"은 건축물의 연면적을 대지 면적으로 나눈 비율을 말합니다. 쉽게 말하면 땅에 비해 건물이 얼마나 많이 지어져 있는가를 나타내는 수치예요. 이게 높다는 건 이미 땅에 꽉 차게 건물이 올라가 있다는 의미입니다. 이미 높은 용적률로 지어진 아파트는 법이 허용하는 범위에서 더 이상 크게, 높게 지을 수가 없어서 경제성이 떨어집니다.
용적률은 어떤 토지에 건물 면적을 얼마나 지을수 있는가 입니다.
100평의 토지에 연면적 200평의 건물을 지을 수 있다면 용적률은 200%입니다.
이 용적률은 이미 토지들마다 다 정해져 있습니다.
그런데 어떤 아파트가 지금 현재 이 용적률을 꽉 채운 상태로 지어져 있다면 재건축을 해도 일반분양으로 팔 수 있는 추가 세대를 만들어내기 어렵습니다.
즉, 1000세대 아파트가 재건축을 해서 1500세대를 만들고 500세대는 일반분양을 해서 그 돈으로 재건축하는데 보태야 하는데 용적률이 이미 다 차 있다면 1000세대를 재건축해서 1000세대 밖에 못만든다면 재건축 비용을 온전히 1000세대 주인들이 나눠서 내야 합니다.
그래서 재건축할때는 용적률이 중요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 주거지역의 경우 건폐율은 50~70%, 용적률은 50~500% 입니다. 재건축에 있어 용적률은 매우 중요한데, 특히 재건축 전과 후의 용적률 차이가 많아야 그 차이만큼 주택을 더 건설해서 일반 분양을 통해 돈을 벌어 공사비에 충당할 수 있기 때문 입니다. 즉, 재건축 전에 이미 용적률이 높으면 추가적인 주택 건설에 제한이 있어서 수익을 제대로 올리지 못해 사업성이 나오지 않게 되는 것입니다. 용적률이 높다는 것은 건설할 아파트에 비해 기존아파트의 높이가 충분히 낮지 않다는 의미 입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
용적률이라는 것은 쉽게 말해서 건축을 할 수 있는 토지위에 건물을 지울 수 있는 양을 말 합니다.
건축물의 바닥면적을 다 합친 면적이 토지의 몇 % 이런식으로 말합니다.
용적률을 높게 적용을 받으면 재개발이나 재건축 시 인센티브가 되고 사업성이 좋아 질 수 있습니다.
즉 한정된 토지위에 많은 건물을 지을 수 있기 때문입니다. 하지만 그 만큼 공사비가 많이 들어가고 분양이 다 되지 않을 경우의 리스크도 있고 조합원 분담금도 올라가기 때문에 무조건 용적률이 높다고 좋은 것은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
용적률이 높으면 재건축이 어려운 이유는 일반적으로 재건축 할 때 더 많은 층수를 추가하거나 더 많은 면적을 건설해야 이익이 발생하여 사업 진행이 원활하게 됩니다.
용적률이 높다는 뜻은 조합원들이 분담해야할 금액이 커진다는 뜻이고 그에 따라 재건축 반대의 목소리도 커짐에 따라 사업 진행이 중단될 확률이 높아집니다.
그래서 용적률이 낮으면 재건축이 쉽고 용적률이 높으면 재건축이 어렵습니다.
감사합니다.
용적률이 높으면 왜 재건축이 어렵나요?
용적률이 높다는 기준은 어떻게 되는걸까요?
재건축에 어떤 제한이있는건지요?
용적률의 정의는 무엇인가요??
==> 용적율이라는 것은 각 층별 면적을 합한 것을 토지면적으로 나눈 것으로 의미합니다. 용적율이 높다면 토지가격도 높고 고층건물을 건축할 수 있습니다. 용적율 기준으로 토지이용계획에 따라 정해집니다. 용적율과 제건축은 별개의 사안입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
용적률이 높으면 재건축이 어려운 이유는 주로 토지의 활용도가 이미 높은 상태이기 때문입니다
용적률은 "건물의 총 바닥면적이 토지 면적에 비해 얼마나 되는지"를 나타내는 비율로, 높은 용적률은 이미 해당 부지가 많이 활용되고 있다는 의미입니다
따라서 재건축을 통해 건물을 더 많이 올릴 수 있는 여지가 적거나, 기존의 건축물이 충분히 많은 공간을 차지하고 있어 더 이상 추가적인 층수를 올리기 어려운 경우가 많습니다.
또한, 도시계획법과 건축법 등에서 정해놓은 용적률 제한을 초과하는 건축이 어렵기 때문에, 용적률이 이미 높은 지역에서는 더 이상 건물의 규모를 크게 확장하기 힘든 경우가 많습니다
용적률의 기준은 지역마다 다릅니다
용적률은 해당 지역의 주거지, 상업지, 산업지 등에 따라 다르게 설정됩니다
예를 들어, 주거지역의 용적률은 150%, 200% 등으로 정해져 있고, 상업지역은 500% 이상의 용적률을 가질 수 있습니다이는 각 지방자치단체의 도시계획에 따라 결정되므로, 용적률을 높이거나 변경하려면 관련 규제를 변경해야 하는 복잡한 절차가 필요합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적을 말합니다. 쉽게는 건물을 건축할때 지울수 있는 층수의 제한을 요인으로 볼수 있습니다. 실재 재건축이전의 현상태의 용적률이 높은 경우 현 조합원세대수가 많아지게 되고, 반대로 새로 건축할 건물의 층수를 더 높게 올리는데 한계가 생기기 떄문에 일반분양을 통한 공사비 충당이 어려워지게 됩니다. 예를 들어 현지역의 용적률이 150%이고 재건축시 용적률한도가 300%라면 단순 계산으로 동일 바닥면적으로 개발시 층수를 이전보다 두배로 높일수 있고 이럴 경우 새로 분양가능한 세대가 크게 늘어나게 됩니다. 그에 따라 조합원 분담금이 낮아지게 되고 사업성도 높아지게 되는데, 반대로 현 용적률이 높거나, 개발이후에 용적률한도와 크게 차이가 없다면 사실상 개발에 따른 사업성은 낮아지게 됩니다.
