복잡한 2주택자의 양도세 중과?
안녕하세요. 저는 예전부터 아파트 하나를 가지고 있었는데 추가로 2019년에 당시 조정지역이던 고양삼송에 오피스텔을 분양받아서 2019년에 등기를 하고 전세를 놨습니다.(2주택자)
그러다가 작년에 기존의 아파트는 팔게됐고 김포가 조정지역이 되기 직전에 추가로 한강신도시의 아파트를 2020년 8월에 매입했는데요.(2주택자 계속 유지)
현재는 김포도 조정지역이 되면서 졸지에 조정지역 내2주택자가 되버렸네요.
하지만 경제사정으로 현재 둘 중에 하나를 팔아야할 상황이되었습니다. 삼송오피스텔은 많이 올랐습니다(매입가대비 약 3억5천 상승). 하지만 2년보유에 실거주를 못했고 김포아파트도 매입가 대비 2억이 올랐는데 이 역시 실거주1년밖에 못채웠네요. 양도세 중과를 고려할때 어디를 먼저 파는게 좋을지 잘 모르겠습니다. 그리고 김포아파트는 비조정지역일때 구매한건데 그걸 팔아도 양도세가 중과되어아하는지 잘 모르겠네요. 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
취득당시 비조정지역이었더라도 양도당시 조정지역이면 중과대상입니다. 양도세 중과대상이란 장기보유특별공제 적용이 불가능하며 세율이 중과되는 것을 말합니다. 조정지역 2주택자는 기본세율+20%로 양도세가 중과가 되기 때문에 두 주택 중 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아서 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 절세에 도움이 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
2주택자가 주택을 처분할 경우 조정대상지역에 소재한 주택을 먼저 처분시 2주택 중과세가 적용됩니다. 조정대상지역 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하니 참고하시기 바랍니다.