토지거래허가구역 아파트 매수 - 자기자본 부족 시 허가/대출 문제 여부

Question

• 매매가 6억원, 경기도 소재 아파트, 토지거래허가구역

• 매수인: 생애최초 주택구입자, 연소득 4,500만원

• 자금 구성:

  • 자기자본 5,000만원

  • 보금자리론 4억원 (생애최초 조건, LTV/DTI 확인 필요)

  • 지인 차입금 1억 5,000만원 (차용증 작성 예정, 무이자, 원금은 10~15년 분할상환 계획)

질문

1. 자기자본 비율이 매매가 대비 약 6.7%로 낮은 편인데, 이 자체만으로 토지거래허가가 거절될 수 있나요? (실거주 목적 충족, 무주택자 조건은 충족한다고 가정)

2 지인 차입금 1억 6,000만원에 대한 차용증을 작성하면, 보금자리론 심사(한국주택금융공사/취급은행)에서 이 채무가 신고 대상이 되나요? 신고 대상이라면무이자 조건일 때 DTI 계산에 이자 부분(0원)만 반영되고 원금은 반영 안 되는 게 맞나요?

3. 자금조달계획서·토지거래허가증에 기재된 지인 차입금 내용이 대출 심사 시 별도로 확인되나요?

4. 계약금·중도금 시점에 지인에게 먼저 자금을 받아 쓰는 경우, 보금자리론 승인 이후 신용 재조회 시 문제가 될 수 있나요?

5. 이 소득 수준(4,500만원)에서 위 대출액(4억) + 차입금 이자(무이자 시 0원)를 기준으로, 실제 DTI가 몇 %로 산정되며 60% 한도를 통과할 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

우선 자기자본 비율이 낮다는 이유로 거절은 되지 않으며 지인 차입금은 무이자 시 이자 0원만 반영 원금은 DTI에 반영이 되지 않습니다 자금조달계획서와 대출 심사 연동은 별도로 확인이 되고 차입금 내용과 실제 부채 일치 여부를 확인합니다 지인 자금은 계약금 중도금 이후 수령이 안전할 수 있으며 마지막은 약 57.7%로 60% 한도 통과 가능성 있다 보여집니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 그렇지 않습니다. 자금 출처가 중요합니다.

2. 신고 대상 아닙니다.

3. 별도 확인하지 않고 전체적으로 심사합니다.

4. 문제 되지 않습니다.

감사합니다.