경제
토허제 구역 내 생애최초 대출 조건 관련
안녕하세요. 금년도 하반기~내년 상반기 내에
용인시 수지구 쪽 아파트 매수 계획에 있습니다.
아파트 가격은 11~12억 정도 이며, LTV40% 적용하면 4.8억 까지 밖에 대출이 안되는 것으로 알고 있습니다.
제가 평생 무주택자 였고, 대출 이력도 없어 생애 최초 대출을 받게 되면 규제지역 내 최대6억까지 되는것 같은데,,
어떤 글 보면 부부합산 8천 이하~, 자산 얼마 이하~ 등등 뭐 조건이 있던데 그 조건들이면 아예 대출이 실행이 안되는건가요?
(아직 혼인신고 전이고 저 혼자 소득은 세전 1억 정도 혼인신고 하게 되면 1억 6천. 자산은 5~6억 정도 됩니다.)
생애최초 대출도 소득조건을 보나요? 디딤돌이나 보금자리론 대출밖에 없는가요?
현금이 없다면 11~12억 아파트는 갈수가 없는건지 전문가님들의 현실적인 조언 부탁 드립니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
11~12억 아파트 매수 시 생애최초 대출을 이용하면 LTV80%까지 대출 가능합니다. 이론적으로 최대 6억 대출 가능하여 현재 자산이 5~6억 정도 있으시면 생애최초 대출 풀로 받으시고 부족하시면 신용대출 받으시면 매수하실 수 있을 듯 보입니다.
개인적으로 부모님 도움을 받을 수 있다면 좋겠지만 그게 아니라면 대출 밖에 답이 없습니다.
대출 + 신용대출 조합을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 질문자가 헷갈려 하는 '소득 제한'의 진짜 의미
먼저, '정부 정책대출'과 '일반 은행 대출'의 차이부터 알아야 해요.
- 정부 정책대출(예: 디딤돌, 보금자리론)은 말씀하신 것처럼 '부부합산 소득 8천만 원 이하' 등 소득 제한이 있어요. 하지만 이런 대출은 집값 제한도 엄격해서, 6억~9억 이하 집에만 쓸 수 있거든요. 그래서 질문자님이 보고 계신 11~12억 아파트에는 애초에 적용이 안 됩니다.
- 시중은행 생애최초 대출의 경우, 소득이 아무리 많아도 괜찮아요. 연봉이 1억이든 2억이든 소득 제한이 없으니, 돈을 많이 번다고 해서 대출이 막히진 않아요. 소득 때문에 대출이 안 되는 건 걱정하지 않으셔도 됩니다.
2. 12억 아파트 살 때 실제 대출 한도
생애최초 구입자에게는 LTV(주택담보대출비율) 80%를 받을 수 있지만, 여기에도 한도가 있어요. '최대 6억 원'이라는 상한이 걸려 있거든요.
- 이론적으로 12억의 80%면 9.6억이지만, 실제론 생애최초 대출 최대 한도인 6억까지만 빌릴 수 있어요.
- DSR(총부채원리금상환비율)도 체크해야 하지만, 연봉 1억(혹은 혼인신고 시 1.6억) 정도면 6억 대출 조건은 충분히 충족됩니다.
3. 현금 5~6억으로 12억 아파트 매수가 가능한지
결론부터 말씀드리면,조금 빠듯하긴 해도 불가능하진 않다"가 답이에요.
- 집값 12억에 취득세, 기타 비용까지 합치면 약 12억 4,500만 원 정도가 필요해요.
- 본인 자산 6억, 생애최초 대출 6억을 더하면 12억인데, 약 4,500만 원이 모자랍니다. 만약 자산이 5억이면 1억 5천만 원 정도가 부족하고요.
4. 현실적으로 가능한 방법
현금이 조금 부족하다면 이런 방법을 고민해볼 수 있어요.
- 신용대출: 부부 합산 소득이 높다면 5,000만~1억 정도 신용대출로 보탤 수 있어요. 이때는 주택담보대출 실행 후에 신용대출을 받는 등 순서가 중요하니 꼭 은행과 상담해보세요.
- 취득세 감면: 생애최초 주택 구입이면 취득세를 최대 200만 원까지 깎아줘요. 적지만 그래도 보탬이 됩니다.
- 예산 범위 조정: 너무 빠듯하다 싶으면, 10억~11억 정도의 급매물을 찾아보는 것도 방법이에요. 대출 6억에 현금 5억 여유가 있다면 이 구간이 가장 부담이 적을 거예요.
결론적으로, 소득 조건 때문에 대출이 어렵진 않으니 그 부분은 안심하셔도 돼요. 다만 대출 한도가 6억으로 고정되어 있다는 점을 꼭 기억하시고, 부족한 취득세와 잔금 마련 방법을 고민하시면 됩니다.
아파트 가격은 11~12억 정도 이며, LTV40% 적용하면 4.8억 까지 밖에 대출이 안되는 것으로 알고 있습니다.
제가 평생 무주택자 였고, 대출 이력도 없어 생애 최초 대출을 받게 되면 규제지역 내 최대6억까지 되는것 같은데,,
어떤 글 보면 부부합산 8천 이하~, 자산 얼마 이하~ 등등 뭐 조건이 있던데 그 조건들이면 아예 대출이 실행이 안되는건가요?
(아직 혼인신고 전이고 저 혼자 소득은 세전 1억 정도 혼인신고 하게 되면 1억 6천. 자산은 5~6억 정도 됩니다.)
생애최초 대출도 소득조건을 보나요? 디딤돌이나 보금자리론 대출밖에 없는가요?
==> 대출 문제는 개인별 재산, 수익상테 등을 고려하여 가부가 판단되는 만큼 가급적 주거래 은행 등에 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다. 이러한 장소에서 정확한 정보제공이 어려운 점이 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
정부기금대출의 경우 디딤돌이나 보금자리론의 경우 소득 기준을 보게 됩니다.
기준 초과가 될 경우 대출이 불가합니다. 다만 일반 은행에서 취급을 하는 상품으로 진행을 하게 되면 대출 승인 가능성이 높고 한도가 높아 질 수 있지만 이자가 정부기금대출보다는 높게 형성이 될 수 있는 단점은 있을 수 있습니다.
따라서 정부기금대출의 경우 조건을 맞추셔야 하고 안될 경우 주거래은행에 문의를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
11~12억 아파트 기준이면 규제지역이라면 LTV 40% 상황에서 은행권 대출은 약 4.4~4.8억까지 먼저 적용될 수 있습니다
생애최초 우대가 적용된다 하더라도 LTV 상한 및 DSR 영향으로 실제 실행 가능한 금액은 추정치보다 작아질 수 있습니다
정책성 대출(디딤돌)은 소득·자산 기준 때문에 11~12억에는 부적합인 경우가 많습니다
LTV + DSR 계산을 통해 현실적인 실행 가능 금액을 은행에 먼저 확인하시는게 좋습니다
결혼하면 부부 합산 소득 및 자산이 적용되기 때문에 조건이 달라질 수 있습니다.