주택청약 당첨후 무소득 아내 단독명의 vs. 공동명의
안녕하세요. 추택 청약 당첨 후 계약금 10% 납부를 완료 했습니다.
자금조달 계획서도 작성해서 승인이 났구요.
주계약자 : 아내(주부 무소득)
남편 (주소득)
청약아파트 매매계약서상 가격 : 8억1천 60만원
ltv 40% 적용 지역
1번질의 : 아내 단독명의로 계약시 나중에 집값이 12억정도 되었을 때, 현재 건보료 피부양자가 박탈되지는 않을지?
2번질의 : 나중에 입주시 잔금 대출을 남편명의로 받을경우, 나중에 왜 주계약자는 무소득자인 아내인데, 남편명의로 대출을 받냐하고 증여에 대한 소명을 하거나, 대출 한도에 문제가 있을까요?
입주시 주담대는 2억 정도 예상하고 있습니다.
공동명의 시
3번질의 : 지분율에따라 대출 한도가 달라지기도 하나요?
4번질의 : 중도금집단대출은 DSR을 안보는 걸로 알고 있는데 맞나요?
5번질의 : 향후 절세를 위해서 아내 단독명의와 공동명의 차이가 많이 날까요?
차이가 없다면 그냥 아내 명의로 했으면 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,집값 12억이 되어도 공시가격이 15억 이상이 되지 않으면 보통 유지되고 즉시 박탈되지는 않습니다
,대출 자체는 가능, 하지만 자금출처 관리가 핵심입니다
,거의 관계없습니다
,실무상 가장 중요한 건 잔금 시점 DSR입니다
,12억 이하라면 큰 차이 거의 없습니다
12억 초과 시 공동명의가 유리한 양도소득세 (과표 분산),종부세 (인별 공제)이고 취득세는 동일합ㄴ다
아내 단독명의도 가능은 하지만,남편 소득으로 집을 사는 구조라면 공동명의가 훨씬 안전합니다
1번질의 : 아내 단독명의로 계약시 나중에 집값이 12억정도 되었을 때, 현재 건보료 피부양자가 박탈되지는 않을지?
==> 그렇지 않습니다.
2번질의 : 나중에 입주시 잔금 대출을 남편명의로 받을경우, 나중에 왜 주계약자는 무소득자인 아내인데, 남편명의로 대출을 받냐하고 증여에 대한 소명을 하거나, 대출 한도에 문제가 있을까요?
입주시 주담대는 2억 정도 예상하고 있습니다.
==> 공동명의인 경우 대출신청시 지분권자 모두가 동의를 하면 대출실행이 가능합니다.
공동명의 시
3번질의 : 지분율에따라 대출 한도가 달라지기도 하나요?
==> 그렇지 않습니다.
4번질의 : 중도금집단대출은 DSR을 안보는 걸로 알고 있는데 맞나요?
==> 전부 검토대상입니다.,
5번질의 : 향후 절세를 위해서 아내 단독명의와 공동명의 차이가 많이 날까요?
==> 12억원이 초과되지 않는 경우 동일합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
아내의 단독명의라도 주택 가액이 일정수준을 넘으면 건강보험 피부양자 자격이 박탈 될 수 있으며 남편 명의 주담대는 자금출처만 명확하면 문제되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 아내 단독명의로 8.1억 청약 시 향후 시세 12억이 되더라도 건보 피부양자 박탈은 재산 + 소득 기준을 같이 보므로 재산만으로 자동 박탈되지는 않습니다. 하지만 위험은 커진다고 말씀드립니다.
2. 잔금 시 남편 명의로만 주담대 받는 것은 증여 소명 문제가 발생하지 않습니다.
3. 공동명의라도 해서 지분율대로만 대출을 나눠 받는 건 아니고 실무상 한 명 명의로 2억 정도 받는게 더 단순하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
청약 당첨을 축하드립니다! 무소득 배우자 명의의 청약은 향후 자금 출처 증빙과 건보료 문제가 핵심입니다. 질의하신 내용을 바탕으로 실무적인 답변을 드리겠습니다.
1. 아내 단독명의 시 건보료 피부양자 박탈 여부
현재 기준, 재산세 과세표준(공시가격의 60%) 합계액이 9억 원을 초과하거나, 5.4억 원 초과이면서 연 소득 1,000만 원 초과 시 피부양자에서 탈락합니다.
집값이 12억 원이 되어도 공시가격이 약 15억 원(과표 9억 원)을 넘지 않는다면 피부양자 유지가 가능합니다. 단, 임대소득이 발생하거나 타 소득이 생기면 즉시 탈락할 수 있습니다.
2. 무소득 아내 명의 집, 남편 명의 대출 및 증여 문제
대출: 아내 단독명의 집이라도 남편이 '채무자'가 되고 아내가 '담보 제공자'가 되어 남편 명의 주담대 실행이 가능합니다.
증여 소명: 이것이 핵심입니다. 남편이 대출금을 대신 갚아주거나 분양대금을 전액 부담하면 증여로 간주됩니다. 부부간 증여재산공제(10년 6억 원) 범위 내라면 세금은 없으나, 추후 자금출처조사 시 6억 초과분에 대해서는 증여세가 부과될 수 있습니다.
3. 공동명의 시 지분율과 대출 한도
대출 한도: 지분율(5:5, 1:9 등)과 대출 한도는 직접적인 상관이 없습니다. 은행은 주택 전체의 가치(LTV)와 채무자의 소득(DSR)을 보고 한도를 산출합니다.
4. 중도금 집단대출 DSR 적용 여부
네, 맞습니다. 현재 중도금 대출은 DSR 규제를 적용받지 않습니다. 다만, 나중에 잔금 대출(주담대)로 전환할 때는 DSR 40% 규제를 적용받으므로 남편분의 소득 대비 부채 관리가 필요합니다.
5. 단독명의 vs 공동명의 절세 차이
양도소득세: 공동명의가 인별 공제(각 250만 원) 및 낮은 과표 적용으로 압도적으로 유리합니다. (12억 초과분 발생 시)
종합부동산세: 인별 기본공제가 적용되므로 공동명의가 유리합니다.
취득세: 동일합니다.
💡 Gemini의 제언
향후 집값 상승(12억 예상)과 남편분의 소득으로 자금을 치르실 계획이라면, 부부 공동명의를 강력히 추천합니다.
그 이유는 자금 출처 증빙의 유연성 때문입니다. 아내 단독명의 시 8억 원의 자금 출처를 모두 아내로 증빙해야 하나(증여세 리스크), 공동명의 시에는 남편의 소득과 대출을 자연스럽게 자금 출처로 활용할 수 있습니다. 절세와 안전성 모두 공동명의가 우위에 있습니다.
공동명의로 변경하려면 중도금 대출 실행 전에 분양 사무실에 문의하여 전매(부부간 증여) 절차를 밟으셔야 합니다.