LTV, DTI, DSR은 각각 무슨 뜻이고 대출한도에 어떻게 영향을 미치나요?

Question

LTV, DTI, DSR 같은 용어들이 헷갈려요. 이 세가지가 각각 무엇을 의미하고, 실제로 받을 수 있는 대출금액에 어떤 식으로 영향을 미치는 지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박호현 경제전문가입니다.

LTV는 담보인정비율로 집값을 기준으로 대출을 얼마나 받을 수 있는 지를 보는 기준입니다. 예를 들어 은행이 인정한 주택가격이 5억원이고 적용 LTV가 70%라면 계산상 담보대출 한도는 최대 3억5천만원입니다. 다만 실제 매매가격이 아니라 금융기관이 인정하는 시세가 적용될 수 있고 기존 담보대출이나 임차보증금 등이 있으면 한도가 더 줄어들 수 있습니다. DTI는 연소득과 비교해 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자를 얼마나 부담하는지를 보는 지표입니다. DSR은 이보다 범위가 넓어 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 연간 원금과 이자를 소득과 비교합니다. 따라서 기존 신용대출이 많거나 소득이 낮다면 LTV 한도가 충분하더라도 DSR 때문에 실제 대출금액이 크게 줄어들 수 있습니다.

실제 대출한도는 LTV로 계산한 금액 DTI, DSR로 계산한 금액, 금융회사의 자체 심사 한도 가운데 가장 낮은 금액을 기준으로 정해진다고 이해하면 쉽습니다. 예를 들어 LTV상 3억5천만원이 가능해도 소득과 기존 부채를 반영한 DSR 한도가 2억5천만원이면 실제 한도는 2억5천만원 안팎이 될 수 있습니다. 현재는 미래 금리 상승 가능성을 반영하는 스트레스 DSR도 적용되므로 정확한 금액은 소득증빙과 기존 대출 내역을 준비해 은행에서 사전 한도조회를 받아보는 것이 가장 무난합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.

LTV는 집값 대비 대출 한도를 정하고 DTI와 DSR은 내 소득 대비 부채 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 제한하는 규제입니다. 특히 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 할부금 등 모든 빚의 원금+이자 더한 상환액을 소득과 비교하므로 한도를 깎는 가장 강력한 기준이 됩니다. 최종 대출 한도는 이 세가지 기준인 LTV, DTI, DSR 로 각각 계산한 금액중에 가장 적게 나온 금액으로 최종적으로 결정이 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

먼저 LTV는 집값에 대비해 얼마까지 빌릴 수 있는지를 의미하는 주택담보인정비율이고, DTI와 DSR은는 1년간 버는 연소득 대비 대출 상환액 비율로 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DTI는 이자만 소득과 비교하지만, DSR은 이자 뿐만 아니라 원금까지도 소득과 비교합니다. 때문에 대출한도에 영향을 미치는 것이죠,