안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
새 전세계약의 당사자는 집주인과 새 세입자이므로, 질문자님은 그 계약의 특약을 정하는 당사자가 아닙니다. 질문자님의 보증금 반환은 질문자님과 집주인 사이의 기존 계약 문제이고, 계약기간이 남아 있는 한 집주인은 만기 전에 보증금을 돌려줄 의무가 없으므로 조기 반환은 집주인과의 합의가 있어야 가능합니다. 만기 후에는 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
따라서 새 계약의 대출불가 특약을 고치는 것보다, 집주인과 별도의 조기종료 합의서를 작성하는 방식이 효과적입니다. 예컨대 기존 임대차는 몇 월 며칠에 종료하고 집주인은 이날 보증금을 반환한다고 정하면서, 새 계약이 대출불가 등으로 해제될 경우에도 이 합의가 유지되는지 아니면 기존 만기로 되돌아가는지를 명시해 두시기 바랍니다. 집주인이 전자를 받아들일지는 협상의 문제이지만, 언제 돌려받는지가 문서로 확정되는 효과가 있습니다.
중개보수는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 받는 것이므로(공인중개사법 제32조 제1항), 새 계약의 중개보수는 원칙적으로 그 계약의 중개의뢰인인 집주인과 새 세입자가 부담합니다. 질문자님이 보수를 부담하기로 집주인이나 중개사와 따로 약정한 것이 아니라면 지급 의무가 있다고 보기 어렵습니다. 이미 부담하기로 하셨다면 새 계약이 해제될 때의 처리도 함께 정해 두시는 것이 좋습니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.