30년 넘은 아파트에서 재건축을 추진중이라는데 정말 간단하게 절차 요약이 가능할까요?
별로 크지 않은 구축 아파트인데 재건축 한다고 엄청 난리네요.
자가로 소유중인데 재건축이 진행되게 되면 전 어떻게 해야하는건가요?
허물고 다시 지으려면 전 이 집에서 나가야 하는건데 절차가 어떻게 진행되나요?
안녕하세요,
재건축이 확정되어 건설사가 정해지면 건설사에서 건물을 지을동안 나가서 전세 등을 얻을 수 있게 이주비를 대출해줍니다(일반적으로 무이자). 그 비용으로 주변이나 원하시는 곳에서 재건축이 진행될 동안 살다가 재건축이 완료되면 분담금을 납부하고 이사 들어오시면 되세요.
재건축을 진행하기 위해서는 해당 아파트가 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 합니다. 지방자치단체는 안전진단 결과를 바탕으로 정비계획을 수립하고, 정비구역을 지정합니다. 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 받아 조합설립추진위원회를 구성하고, 시장·군수의 승인을 받습니다. 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 조합설립인가를 받습니다. 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받습니다. 분양신청기간이 종료된 때에는 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 관리처분계획인가를 받은 후 기존 건축물을 철거하고, 공사를 착공하여 준공합니다. 준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다.
절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리기 때문에, 재건축이 진행되는 동안에는 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 또, 재건축이 진행되는 동안에는 집값이 상승할 수 있으므로, 이에 대한 대비도 필요합니다.
재건축을 시작하고 실제 이주를 하는 과정까지도 꽤 시간이 걸리게 됩니다, 일단 실제 이주는 관리처분인가가 된 이후에 진행하게 되는데 재건축과정상 안전진단 통과 -> 추진위원회 구성 -> 정비구역지정 -> 조합설립 -> 시공사선정 -> 사업 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 착공 -> 완공 -> 입주 -> 청산 -> 조합해체 및 사업마무리 단계로 진행되는 데 안전진단~ 관리처분인가까지 아무리 짧아도 3년이상은 소요됩니다. 평균적으로 관리처분인가까지 4~5년은 소요되게 됩니다. 특히나 안전진단 통과 역시도 아직은 불확실 하고 해당 단계는 준비단계로 들어가기 때문에 사업진행여부도 확정이 안된 상태이므로 현재 동의서에 서명을 받는 수준의 재건축단계라면 아직 이주를 논할 단계가 되지 않습니다.
재건축을 이제추진한다고 해도 시간이 많이 걸립니다
10년에서 20년이 걸릴수도 있습니다
그러니 사는 동안은 편히 사셔도 될거 같고 또 그기간이 다되서 이주를 한다고 해도 이주비가 나옵니다
아직 멀었다고 보시면 됩니다
일단 재건축이 되면 기존 살고 계신 집을 감정평가를 받게 됩니다.
그 감정평가 받은 금액있고, 새로 분양 받을 조합원 분양가를 줍니다.
두개를 비교해서 조합원 분양가가 더 크면 분담금을 내고 입주를 하시면 됩니다.
일단 재건축이 되면 조합설립하고 시공사 선정하고 감정평가 받고 관리처분을 하고
철거 공사하고 입주를 하는 프로세스입니다.
나는 그냥 분담금이 부담스럽다 그러면 감정평가 받은 금액 + 프리미엄(조합원분양가는 일반 분양가보다 싸게 받습니다.
그리고 조합원혜택등)으로 입주권을 팔고 다른데 이사 가셔도 됩니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
재개발사업에서 조합원분담금을 결정하는 것은
조합설립하고, 사업시행인가 받고, 조합원 분양신청을 받은 후 관리처분계획에서 결정되고
관리처분계획도 건축공사가 진행된 후 공사비 상승, 일반분양 수입금에 따라 변경을 합니다.
최종 분담금은 입주하고 조합해산,청산할 때 결정이 됩니다.
관리처분에서는
사업시행인가 받은 시점으로 조합원 재산을 평가하고(종전자산)
시공자등 사업비를 예정해서 - 일반분양 예정 수입금으로 공제를 하여 수익이 나면 조합원 분담금을 깍아 주고 부족하면 더 내는 방법으로 비례율을 정합니다.