빌라 반전세(임대사업자) 재계약 관련해서 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 이번에 반전세 재계약을 하게되었는데요.

집주인분이 문자로 월세 인상한다길래(월세만) 알았다고 하고 계약서 다 쓰고 확정일자 받으니

동사무소에서 계약갱신요구권 행사여부를 행사 로 했더라고요.

그래서 계약서 다시 잘 보니 특약 맨 아래에 계약갱신권에 의한 쌍방합의 라고 써있습니다.. 이걸 못 봐버렸네요.

여기서 궁금한 사항이 몇 가지 있습니다.

1. 집주인이 임대사업자입니다.(계약대상주소가 민간임대주택) 기존 계약이 전세 1억7천 에서 월세 39만 9천원 이였는데, 이번에 재계약하면서 보증금 그대로에 월세가 45만 됐습니다. 이 증액비율 가능한 수치인가요?

2. 집주인이 4월 초 쯤에 문자로 계약갱신요구권 이런 내용 없이 그냥 월세 45만 인상한다고 했습니다. 그래서 당연히 요구권 사용 안 되는줄 알고(합의인줄알고) 별 생각 없이 동사무소 가니 이런 사태가 발생했습니다.. 부동산에 얘기해 다시 계약서 작성이 현실적으로 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

예상치 못한 임대료 인상과 계약 조건으로 당황스러우실 텐데 위로의 말씀을 전합니다. 결론부터 말씀드리면 해당 증액은 법적 한도를 초과하여 위법하며 계약서 재작성을 요구하실 수 있습니다.

1. 임대사업자의 임대료 증액 제한 위반

집주인이 등록된 임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대료 인상은 5퍼센트 이내로 엄격히 제한됩니다. 보증금이 동일한 상태에서 월세가 39만 9천 원에서 45만 원으로 오르는 것은 12퍼센트 이상 인상된 것으로, 법적 한도를 명백히 초과한 위법한 증액입니다.

2. 계약서 재작성 및 갱신요구권 정정

법정 상한을 초과한 임대료 인상 약정은 강행규정 위반으로 무효입니다. 따라서 부동산과 임대인에게 이를 알리고 5퍼센트 상한액 이내로 계약서 재작성을 요구하실 수 있습니다. 또한 임대사업자의 주택은 갱신요구권 행사 여부와 무관하게 인상률 제한을 받으므로, 사실과 다르게 기재된 갱신요구권 사용 특약의 삭제나 수정도 함께 요청하시기 바랍니다.

우선 공인중개사와 임대인에게 법적 인상 한도를 근거로 초과 인상분의 무효를 주장하고 계약서 수정을 즉각 요청하세요.

부당한 임대료 인상 문제가 원만하게 바로잡혀 안정을 찾으시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

민간임대주택 임대사업자는 임대기간 중 임대료 증액 시 원칙적으로 5% 범위를 넘을 수 없고 1년 이내 재증액도 제한됩니다(민간임대주택법 제44조 제2항, 제3항). 현재 기준금리 2.5% 기준 월차임 전환율은 연 4.5%로 보이는데(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조), 보증금 1억7천만 원, 월세 39만9천 원을 월세 45만 원으로 올린 경우 보증금까지 환산한 전체 임대료 인상률은 대략 4.9% 수준이라 5% 이내로 계산될 가능성이 큽니다.

이미 계약서에 계약갱신권에 의한 합의라고 기재되어 있고 확정일자 단계에서도 갱신요구권 행사로 처리되었다면, 현실적으로는 계약갱신요구권을 행사한 재계약으로 취급될 가능성이 큽니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임대인과 중개사에게 즉시 문자로 저는 계약갱신요구권을 행사한다는 의사표시를 한 적이 없고, 단순 합의갱신으로 이해했으므로 특약 및 신고내용 정정을 요청한다고 남겨 보실 수는 있습니다. 그러나 이미 서명한 계약서 문구를 바꾸는 것은 상대방 동의가 필요하고, 임대인이 거부하면 단순 착오만으로 일방 정정하기는 쉽지 않을 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 본인이 계약서를 작성할 당시 특약에 대해서 확인할 수 있었던 것이므로, 계약서 내용을 확인하지 않은 점을 이유로는 두번째 질문과 같은 내용을 다투기는 어려워 보이고 다만 5퍼센트 증액 상한이 있기 때문에 위와 같은 증액은 적어도 그 상한을 초과하는 부분에 대해서는 무효라고 할 것이므로 이 부분은 다툴 수 있습니다.

이상입니다.