재개발 1+1 입주권을 부모와 함께 매매 후 분양 후에 나눠가지는데 추가적인 세금이 들지 않는지 궁금합니다.
16억짜리 재개발 물건인데 입주권을 1+1(30평대, 20평대) 두 세대가 각각 지분 참여해서 나중에 아파트 받을 때 아파트를 각각 소유하려고 합니다. 추가로 드는 세금 문제는 없을지, 지분 설정은 어떻게 하면 될지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발 1+1 입주권을 부모님과 공동으로 매입하여 추후 분양 아파트 2채를 나눠 갖는 계획을 세우고 계시다면, 주의해야 할 세금 문제와 지분 설정 방식이 존재합니다.
"1+1 입주권"이란?
1+1 입주권이란, 한 재개발 구역에서 기존 단일 세대가 두 채의 아파트(예: 30평대 + 20평대)를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다. 주로 1주택 + 상가 보유자 등에게 부여되며, 이를 통째로 매입하면 2채의 분양권을 확보하게 되는 구조입니다.
조심해야 할 핵심 세금 문제
1. 지분 공유자 간 분할 시 세금 문제 (증여세)공동명의로 1+1 입주권을 매입한 후 아파트 2채를 "따로 소유"하는 방식으로 나누는 경우, 아래와 같은 문제가 생깁니다.
예시 상황:부모 자식이 50:50 지분으로 1+1 입주권을 구입.
추후 분양된 두 아파트(예: 12억, 8억)를 자녀가 12억짜리를, 부모가 8억짜리를 각각 소유.
이 경우, 지분 분할에 따라 자녀가 더 큰 금액을 가져가는 구조라면, 부모가 자녀에게 지분을 증여한 것으로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다.
해결책:초기 매입 단계에서부터 각 분양권의 예상 가치에 따라 정확하게 지분을 나누는 것이 매우 중요합니다.
예를 들어,
30평대(예상가치 12억)는 자녀 지분 75%, 부모 25%
20평대(예상가치 8억)는 자녀 25%, 부모 75%
와 같이 지분 비율을 사전에 조정하면, 증여로 보지 않고 "정당한 재산 분할"로 간주될 가능성이 높아집니다.
분양 후 최종 잔금 납부 시점에서 아파트를 각각의 단독 명의로 등기하면 각각 신규 주택 취득세가 발생합니다.
생애최초나 1주택 기준 적용 여부는 기존 보유 주택 여부와 해당 분양권의 성격(신축 주택인지, 조합원 입주권인지 등)에 따라 달라집니다.
부모나 자녀가 기존 주택을 보유하고 있다면 다주택자 취득세 중과 대상이 될 수 있으므로 사전에 점검 필요
입주권은 조합원 지위로 보기 때문에 입주권 상태에서의 양도세 과세, 입주 후 아파트로 전환된 뒤 매도 시의 양도세가 각각 다릅니다. 공동 소유 상태에서 각자 아파트를 분할 소유한 뒤 매도할 경우에도, 분할 시점의 기준시가 대비 자산이동이 발생하면 세금 문제로 이어질 수 있습니다.
1+1 입주권을 공동 매입하여 분양 이후 아파트를 나눠 갖는 구조는 신중히 설계하면 문제없이 가능합니다. 하지만 지분 설정이 잘못되면 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 따라서,
입주권 계약부터 지분율을 정확히 설계하고,
입주 후 각자 명의로 등기하는 절차까지 세무사 상담과 함께 진행하시길 권장드립니다.
전문 세무 상담을 통해서 문제를 해결 하시길 추천 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1+1입주권은 주택 1채를 소유했지만 한 필지에 둘 이상의 세대가 실거주하고 있고 독립적으로 생활한 경우에 두 개의 입주권을 부여하는 것인데 이는 실제 세대 분리와 실거주 여부, 조합의 내부 기준이 영향을 미치므로 무조건 1+1이 되는 건 아니라고 말씀드리고 시작하겠습니다.
공동으로 지분을 매입했을 경우 각자 지분에 따라 취득세를 납부하시면 되고 다주택자 또는 1가구 2주택일 경우 중과세 대상이 될 수 있습니다.
지분 설정방법은 매매계약서에 지분을 명시하고 등기부등본상 지분 비율을 명확하게 표시됩니다.
각자 자금 출처, 금융 흐름에 맞게 기재하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재개발 1+1 제도는 기존에 1세대가 2채를 소유하고 있었던 경우, 이를 인정해 재개발 이후에도 2채를 분양받을 수 있도록 한 제도입니다
즉, 1개의 지분으로 2개의 아파트(대형 + 소형)를 분양받는 구조입니다
부모와 공동으로 매수하신다면, 초기 계약서 및 등기상 지분 비율을 명확하게 나눠야 합니다
예를 들어:부모: 50%,자녀: 50%
이렇게 설정하면 추후 입주권 분양 시 각자의 지분에 따라 권리가 발생합니다
그러나 입주권은 일반 부동산과 달리 지분을 나눠 소유하더라도 실질적으로는 1개의 입주권으로 보기 때문에, 분할 소유 시
세금과 분양 권리 배분이 복잡해질 수 있습니다
,그래서 지분에 따라 아파트를 정확히 나눠야 증여세 이슈를 피할 수 있습니다
,입주권이나 분양권을 매도할 경우, 양도소득세가 부과됩니다
특히 1+1 입주권은 조합원 분양권 2개로 보고 각각 세대 분리 소유를 하게 되면 향후 매도 시 세금 문제를 따져야 합니다
1세대 1주택 비과세 요건 충족이 어려울 수 있습니다
보유기간, 거주요건을 충족하지 못하면 비과세가 안됩니다
,분양 시점에 각각 이름으로 분양 계약을 하고 분양가 기준으로 개별 취득세를 납부해야 합니다
가능하면 입주권 지분이 아니라, 분양권 단계에서 개별 명의로 나누는 것이 이상적입니다
복잡한 경우에는 세무사 또는 변호사 상담을 받아서 분할 계획서 작성과 세금에 대해서 잘알아보고 선택을 하셔야 합니다