상가 임대인 부도와 확정일자 미고지에 대한

Question

안녕하세요

24년부터 26년까지 미등기상태의 신축아파트 상가를 4000/140 으로 임대했습니다. 조합이 갖고 있던 상가가 등기가나면서 25년 9월쯤 상가주인이 포항의 모 법인업체로 바뀌었으며 기존에 있던 계약서 외에 임대인이 바뀐 계약서로 다시 작성했었습니다.

작년 암수술로 체력이 좋지않아 올해 6월 28일에 계약만기에 계약연장을 하지 않기로 했고 몇일전 통화로 28일에 차질 없이 보증금을 받을수 잇냐고 물엇더니 회사가 부도 날 것 같다고 합니다. 보증금을 전혀 못돌려받을 것 같은 상황인지요. 근저당은 현재 29억이 잡혀있는 상태며 처음 계약 당시 중개인에게 확정일자에 대한 내용을 전혀 듣지 못했습니다. (다른 임차인도 마찬가지) 확정일자라도 받았으면 얘기가 조금이라도 달라졌을텐데 이 경우에 확정일자를 받아야한다는 고지가 없엇던 중개인에게 과실이 있는지에 대해 과실이 있는지에 대해 궁금합니다. 또한 확정일자가 미등기 상태에서도 낼 수 있는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

계약 만기를 앞두고 임대인의 부도 소식과 보증금 미반환 우려로 상심이 매우 크실 것 같습니다. 안타깝지만 현재 확정일자가 없다면 근저당권자보다 우선하여 보증금을 돌려받기는 매우 어려운 상황입니다.

1. 미등기 상가의 확정일자 부여 여부

상가건물 임대차보호법에 따라 미등기 건물이라 하더라도 요건을 갖추면 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받는 것은 충분히 가능합니다.

2. 공인중개사의 과실 책임 여부

공인중개사에게 계약 체결 당시의 권리관계를 설명할 의무는 있으나 확정일자 취득 등 임차인이 스스로 취해야 할 보전 조치까지 안내할 법적인 의무가 명확하게 인정되기는 어렵습니다. 다만 미등기 건물의 위험성이나 추후 근저당 설정 가능성에 대한 설명 의무 위반이 입증된다면 중개사를 상대로 일부 손해배상을 청구해 볼 여지는 존재합니다.

3. 보증금 반환 가능성

확정일자를 받지 않았다면 상가가 경매로 넘어갈 경우 29억 원의 근저당권자보다 배당 순위가 밀려 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다. 사업자등록으로 대항력을 갖추었다고 해도 확정일자가 없으면 우선변제권이 없으므로 법인의 다른 재산이 있는지 파악하여 채권을 회수해야 합니다.

현재로서는 임대인 법인의 다른 자산을 파악하여 가압류 등 신속한 채권 보전 조치가 가능한지 검토하는 것을 우선적으로 진행하세요.

원만하게 협의가 이루어져 사건이 잘 해결되기를 바랍니다.