아파트 계약 전에 없던 곰팡이가 보이는 건 하자로 볼 수 있나요?

Question

아파트 매매를 위해 계약(계약금 5천만 원 가까이)을 진행 후 잠금 치르기 전입니다. 계약한 아파트는 세입자가 살고 있으며 잠금 날 동시에 이사를 하려는 상황입니다.

그리고 아파트가 10년 차인데 매우 깨끗했고,

아파트 계약 전에 세탁실, 안방 등등 곰팡이가 없음을 확인하고, 부동산에도 재차 확인하고 계약 진행했습니다.

계약은 작년 10월 말에 했고 11월 중순에 리모델링하려고 한 번 방문했을 때도 곰팡이가 없었습니다. 이때도 세입자한테 곰팡이, 결로를 물어봤으나 없다 하셨습니다.

그 이후 올 1월 들어 실측하러 방문했더니 곰팡이가 세탁실부터 안방까지 너무 심하게 있었습니다.

계약서에는 ‘현 상태 그대로를 계약한다’라고 되어 있습니다.

저희는 다른 건 몰라도 곰팡이 없는 걸 매우 중요하게 생각되는 부분입니다. 그래서 곰팡이를 확인했다면 계약하지 않았을 겁니다.

부동산은 현재 내용증명 보내라는 식으로 나오고 있고, 매도자는 1원 하나 줄 수 없다고 하시며 반말에 소리지르고 전화를 끊어버립니다.

이럴 때 매수자가 할 수 있는 부분은 어떤 부분이 있을까요? 사실 저희는 계약 해지를 원하고 있고, 딱 계약금만 돌려 받기를 원합니다.

여기서 부동산은 책임이 전혀 없을까요? 혹은 저희가 할 수 있는 건 뭐가 있을까요?

도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

부동산에서는 매매목적물의 상태를 정확하게 설명해줄 의무가 있음에도 곰팡이가 심하게 있는 사실을 확인, 고지하지 않았으며, 한편 매도인도 곰팡이가 심하게 있다면 당연히 이를 고지했어야 함에도 고지하지 않은 잘못이 있습니다. 나아가 기망행위로서 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있는 사유까지도 가능한 부분입니다.

우선 매도인에게 내용증명을 발송하여 계약취소 또는 계약해제를 통보하신 후 만약 상대방이 응하지 않으면 결국엔 소송을 통해 계약취소 또는 해제에 따른 계약금반환을 청구하셔야 합니다.

Answer 2

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

곰팡이의 존재가 계약목적을 달성하는 데 지장이 있는 경우에 해당하여 하는데, 판례상 계약 목적 달성에 지장이 있는 경우란 매매 목적물이 거주지의 능력을 완전히 상실한 경우를 의미합니다.

판례상 누수, 곰팡이는 중대한 하자가 아니며 해제할 수 있는 사안은 아닙니다.

부동산에서 당해 집에 곰팡이가 있다는 사실을 알면서 고지하지 않았다던가의 사정이 없으면 부동산에도 책임을 묻긴 어려워보입니다.

계약서 문구에 따라 곰팡이와 관련하여 원상회복정도는 청구가능할 것으로 보입니다.

현 상태 그대로가 곰팡이가 있기 전의 현상을 말한다면, 곰팡이를 제거하여야만 잔금을 지불할 수 있음을 고지해볼 수는 있을 것 같습니다.