중개사의 매도인 개인회생 여부에 대한 통지의무
매도인이 개인회생(인가 결정) 중인 경우 중개사는 매수인에게 개인회생 여부를 알려주어야 하나요?
물건에 개인회생 인가로 인한 가압류등기말소 라고 되어있으면 회생 물건인건가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
부동산중개사는 거래의 중요사항에 대해 성실·정확하게 설명할 의무가 있으며, 매도인이 개인회생 절차 중이거나 해당 사실이 등기기록상 확인 가능한 경우 이를 매수인에게 고지해야 합니다. 특히 매도인의 회생 여부가 소유권이전, 가압류·압류 해제, 채권자 동의 등 거래안전에 직접 영향을 미칠 수 있다면 이는 중대한 사실로서 설명의무 대상이 됩니다. 따라서 회생절차 인가 중인 사실을 알면서 이를 알리지 않았다면 중개사에게 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.법리 검토
공인중개사법은 중개사가 중개의뢰인에게 ‘거래당사자에게 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실’을 성실히 설명해야 한다고 규정하고 있습니다. 매도인의 개인회생은 부동산의 처분제한이나 매매대금 배당에 영향을 미치므로 명백한 중대한 사실에 해당합니다. 또한 등기부에 ‘가압류등기말소(개인회생 인가로 인한)’ 문구가 기재되어 있다면, 이는 과거 채권자가 설정한 가압류가 회생 인가로 소멸된 것임을 의미하며, 매도인이 회생절차를 밟았음을 추정할 수 있습니다.실무적 대응 전략
매수인은 등기부등본을 확인해 해당 문구가 있다면 매도인의 회생 여부를 반드시 확인해야 하고, 중개사에게 거래 전 고지 여부를 질의해야 합니다. 만약 중개사가 이를 인지하고도 설명하지 않았다면, 계약 체결 후 소유권이전 불가나 배당 문제로 손해가 발생한 경우 중개사에 대한 손해배상청구가 가능합니다. 또한 회생절차 중 매도인의 처분행위는 법원의 허가가 필요하므로, 거래 전 회생법원 허가서 존재 여부를 확인해야 합니다.추가 조치 및 유의사항
‘가압류등기말소(개인회생 인가로 인한)’ 기재만으로 현재 회생절차가 진행 중임을 단정할 수는 없으나, 과거 회생 인가 이력이 명확히 드러나는 만큼 위험거래로 판단해야 합니다. 회생이 종료되었는지, 변제계획 이행 중인지 등은 법원 사건조회로 확인할 수 있습니다. 중개사가 이를 제대로 확인하지 않고 단순히 등기상 권리말소만 안내한 경우, 설명의무 위반이 될 수 있으므로 법적 책임 검토가 필요합니다.